Auslegung von Willenserklärungen in Mietverträgen

Wie so oft im Leben gibt es viele Situationen, in denen man aneinander vorbeiredet. Man schließt ein Geschäft, für jeden ist die Sachlage klar, obwohl dies so gar nicht der Fall ist. Gerade auch bei Mietverträgen, die oft ohne Beiziehung eines Rechtsbeistandes abgeschlossen werden, spielt es natürlich eine große Rolle, welche Meinung dann zählt. Dies herauszufinden ist Aufgabe der Auslegung. Neuste höchstgerichtliche Judikatur widerlegt die aus vergangener mieterfreundlicher Judikatur naheliegende Vermutung, dass eine Auslegung immer zu Gunsten der Mieter erfolgen würde. Ein Lichtblick für Vermieter, die sich in bestimmten Fällen doch auf eine vernünftige Auslegung verlassen können, auch wenn in der von ihnen zu verantwortenden Textierung des Mietvertrages Fehler unterlaufen. Dennoch ist höchste Sorgfalt bei der Verfassung von Mietverträgen geboten und Kenntnis der Auslegungsregeln erforderlich.

Allgemeine Auslegungsregeln in den §§ 914, 915 ABGB

Ist nicht klar, was mit einer Willenserklärung gemeint ist, so wird diese Erklärung umfassend durchleuchtet. Die Grundfrage lautet dabei, wie eine Erklärung unter Berücksichtigung aller Umstände vom konkreten Erklärungsempfänger verstanden werden musste. Eine rechtsgeschäftliche Erklärung ist immer so zu deuten, dass sie sinnvoll ist, widerspruchsfrei bestehen kann und ihr Rechtsgültigkeit zukommt. Die maßgeblichen Bestimmungen finden sich in den §§ 914, 915 ABGB. Es gibt mehrere Schritte, die bei der Auslegung einer Willenserklärung durchzudenken sind. Erst wenn nach diesem Prozess der Erklärung noch immer keine bestimmte Aussage beizumessen ist, so ist der Vertrag nichtig. Das bedeutet, das gewollte Geschäft kommt nicht zustande. Ein ernstlich geschlossener Vertrag soll aber nach Möglichkeit so ausgelegt werden, dass er aufrechterhalten werden kann.

Die einzelnen Auslegungsschritte

Eine Auslegung ist schrittweise durchzuführen:

Wortsinn: Ausgangspunkt einer jeden Auslegung ist immer der Wortsinn. Es ist zu überlegen, welche Bedeutung ein Wort gewöhnlich hat. Hilfreich ist es, nach Anhaltspunkten in der Erklärung selbst zu suchen, denn auch der Wille des Erklärenden muss berücksichtigt werden. Die erkennbare Absicht des Erklärenden steht jederzeit im Vordergrund. Dafür ist das gesamte Verhalten der Vertragsteile zu berücksichtigen, das sich aus Äußerungen in Wort und Schrift sowie aus sonstigem Tun oder Nichtstun zusammensetzen kann. Oft ergibt sich die Parteienabsicht aus den der Vertragsunterfertigung vorausgehenden Äußerungen. Lässt sich kein Ergebnis finden, so ist auf die Übung des redlichen Verkehrs – die sogenannte Verkehrssitte – abzustellen, wobei die im Verkehr geltenden Gewohnheiten und Gebräuche heranzuziehen sind. Der Begriff „Wohnung im ersten Stock“ kann zB in verschiedenen Gebieten verschiedenes ausdrücken. Im Wiener Sprachgebrauch liegt der erste Stock in älteren Häusern über Tiefparterre und Hochparterre.

Dispositives Recht: Unter dem dispositiven Recht versteht man Gesetzesbestimmungen, die von den Parteien abbedungen werden können. Gemeint sind damit all jene Normen, die nicht zwingend sind, sondern von denen die Parteien abweichen und somit ihren Vertrag nach eigenen Wünschen gestalten können. Tritt in Folge des Vertragsabschlusses ein Konflikt auf, über den die Parteien nicht gesprochen und somit nichts vereinbart haben, so hilft uns allerdings das dispositive Recht diese Lücke zu schließen. Haben die Parteien zB sämtliche Gewährleistungsfragen unbesprochen gelassen, so wird das allgemeine Gewährleistungsrecht des ABGB herangezogen, um diese Fragen zu beantworten.

Ergänzende Auslegung: Gibt es kein dispositives Recht, mit dessen Hilfe man eine Lücke schließen könnte, dann ist auf den hypothetischen Parteiwillen abzustellen. Man fragt also, was vernünftige Parteien vereinbart hätten, wenn sie von dem vorliegenden Problem gewusst hätten und wendet das Ergebnis dann auf den konkreten Fall an.

Unklarheitenregel: Diese Regel besagt, dass bei unentgeltlichen Geschäften im Zweifel anzunehmen ist, dass sich der Verpflichtete eher die geringere als die schwerere Last auferlegen wollte. Bei entgeltlichen Geschäften gilt hingegen, dass eine undeutliche Äußerung zum Nachteil von demjenigen ausgelegt wird, der diese Äußerung formuliert hat. Der Mietvertrag ist ein entgeltliches Geschäft, es kommt daher die zweite Regel zum Tragen. Derjenige der beiden Parteien, der seine Willenserklärung undeutlich formuliert hat, muss daher auch die daraus entspringenden Nachteile auf sich nehmen.

Hang zur Mieterfreundlichkeit

Oft werden Stimmen laut, die bemängeln, dass der OGH dazu tendiert, Mieter zu bevorrechten und in diesem Sinne fast ausschließlich mieterfreundliche Entscheidungen zu fällen. Im Mai dieses Jahres hat der OGH jedoch eine interessante Entscheidung getroffen, in der er sich gegen den Mieter und für den Vermieter ausgesprochen hat (10 Ob 14/13a).

Ausgangssituation war die Vermietung eines Geschäftslokals. Im Mietvertrag wurde vereinbart, dass die Vermieterin dem Mieter den Mietgegenstand auf unbestimmte Zeit überlässt. Hinsichtlich der Höhe des Hauptmietzinses wurde auf den im Mietvertrag enthaltenen Rechenblock verwiesen. Auch wurde vereinbart, dass die auf den Mietgegenstand entfallenden Betriebskosten und besonderen Aufwendungen im Wege von Jahrespauschalen gemäß § 21 Abs 3 MRG verrechnet werden. In besagtem Rechenblock war die Höhe des Hauptmietzinses klar ersichtlich, beim Punkt „ Betriebskosten und besondere Aufwendungen“ wurde jedoch der Betrag „0,00“ EUR eingetragen. Die Textierung stammte vom Vermieter.

Der OGH wendete bei seiner Beurteilung die Auslegungsgrundsätze an und argumentierte, dass allein schon durch die Aufnahme des Punktes, „dass die auf den Mietgegenstand entfallenden Betriebskosten und besonderen Aufwendungen im Wege von Jahrespauschalen gemäß § 21 Abs 3 MRG verrechnet werden“ man zu dem Ergebnis gelangt, dass neben dem Hauptmietzins auch Betriebskosten geschuldet werden. Ein redlicher Erklärungsempfänger kann diese Formulierung nur dahin gehend verstehen, dass auch Betriebskosten geschuldet werden. Ein Verzicht auf die Einhebung der Betriebskosten kann aus dem Vertrag nicht abgeleitet werden. Außerdem entspricht es auch der Verkehrsübung, dass bei einer Wohnungsmiete neben dem Hauptmietzins zusätzlich Betriebskosten zu bezahlen sind.

Aufgepasst bei Achtlosigkeit

Obwohl einem Teil der Geschäftswille fehlt, liegt eine zurechenbare Willenserklärung vor, wenn der andere Teil in seinem Vertrauen auf eine solche schutzwürdig ist. Grundsätzlich besteht eine Verkehrssitte, die dem Schweigenallgemein die Bedeutung der Zustimmung beilegen würde, weder im bürgerlichen Recht noch im Handelsverkehr. Stillschweigen auf einen zugegangenen Vertragsantrag hat daher grundsätzlich nicht die Bedeutung der Annahme. In bestimmten Fällen kann dem Schweigen über § 863 ABGB, teilweise iVm § 914 ABGB („Übung des redlichen Verkehrs“) zustimmende Kenntnisnahme durch den Vertragspartner unterstellt werden. Teilt der Mieter vor Vertragsabschluss mit, er werde das Mietobjekt zur Veranstaltung von Vernissagen verwenden und schließt der Vermieter den Vertrag ab, ohne diesem erklärten Vertragszweck zu widersprechen, so ist dies als Einverständniserklärung mit dem angestrebten Vertragszweck zu werten.

Fazit

Im Vorfeld sollte immer die Frage gestellt werden: „Was will ich eigentlich?“. Zur Vermeidung von Schwierigkeiten kann nie deutlich genug festgelegt werden, was vereinbart werden soll und was nicht. Es erspart viel Ärger im Nachhinein, wenn Unklarheiten lieber vor Vertragsabschluss angesprochen und von Beginn an detaillierte Regelungen erarbeitet werden.

Quellen