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Die „Sperrfrist“ beim Erwerb von KFZ-Abstellplätzen im Wohnungseigentum

Das Wohnungseigentumsgesetz sieht vor, dass Wohnungseigentum an KFZ-Abstellplätzen innerhalb von drei Jahren ab Wohnungseigentumsbegründung nur von jenen Wohnungseigentümern erworben werden kann, die bereits Eigentum an einer Wohnung oder einem selbständigen Geschäftsraum haben. Gerade bei der Verwertung von KFZ-Abstellplätzen ist diese Regelung häufig hinderlich. Immer öfter stellt sich die Frage, ob es eine Alternative zum Abwarten dieser dreijährigen Frist gibt.
Immobilienrecht
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Allgemeines

Mit der Wohnrechtsnovelle 2006, die mit 1. Oktober 2006 in Kraft getreten ist, wurden einige wesentliche Änderungen des Wohnungseigentumsgesetzes betreffend die Behandlung von KFZ-Abstellplätzen vorgenommen. Es wurde beispielsweise geregelt, dass auch an Stellflächen in Parkwippen- oder Stapelparkersystemen Wohnungseigentum begründet werden kann. Unter anderem wurde die hier zu erörternde Regelung des § 5 Abs 2 WEG eingeführt, wonach „Liegenschaftsfremde“ an KFZ-Abstellplätzen in neu begründeten Wohnungseigentumshäusern erst nach einer Sperrfrist von drei Jahren Eigentum erwerben können.

Diese Regelung ist nicht nur für die Verwertung „überschüssiger“ KFZ-Abstellplätze hinderlich. Gerade in Zeiten, in welchen im städtischen Bereich immer mehr KFZ-Abstellplätze  benötigt werden, kommt es vor, dass beim Bau eines neuen Gebäudes mit Tiefgarage eine Etage an Tiefgaragenplätzen für eine Nachbarliegenschaft „mitgebaut“ wird. Diese Etage würde sonst überhaupt nicht errichtet werden. Tatsächlich ist eine Eigentumsübertragung vor Ablauf der Dreijahresfrist auch in diesen Fällen  grundbücherlich nicht möglich.

Die Bestimmung des § 5 Abs 2 WEG im Detail

Durch die Einführung der nun bestehenden gesetzlichen Formulierung sollte die gerechte Verteilung an Eigentümer von Wohn- und Geschäftsräumlichkeiten der, vor allem in Städten knappen, Parkplätze einer Liegenschaft sicher gestellt und eine Überfremdung hintangehalten werden.

Seit der Novelle 2006 kann gemäß § 5 Abs 2 WEG „Wohnungseigentum an einem Abstellplatz für ein Kraftfahrzeug () bis zum Ablauf von drei Jahren nach Begründung von Wohnungseigentum an der Liegenschaft nur von einer Person oder Eigentümerpartnerschaft erworben werden, der Wohnungseigentum an einer Wohnung oder einem selbständigen Geschäftsraum der Liegenschaft (Bedarfsobjekte) zukommt;“

Das bedeutet, dass innerhalb von drei Jahren ab der erstmaligen Wohnungseigentumsbegründung, also ab Erlassung des entsprechenden Beschlusses des Grundbuchsgerichts, die selbstständige Veräußerung von KFZ-Abstellplätzen beschränkt ist. Der Erwerb von derartigen KFZ-Abstellplätzen ist nur durch Personen möglich, die Wohnungseigentümer eines sogenannten „Bedarfsobjekts“, das ist eine Wohnung oder eine Geschäftsräumlichkeit, ist.

Außerdem „…kann ein Wohnungseigentümer mehrerer Bedarfsobjekte schon während der dreijährigen Frist eine entsprechende Mehrzahl von Abstellplätzen erwerben. Darüber hinaus kann der Wohnungseigentümer eines Bedarfsobjekts während der dreijährigen Frist mehrere Abstellplätze nur erwerben, soweit die Zahl der auf der Liegenschaft vorhandenen und als Wohnungseigentumsobjekte gewidmeten Abstellplätze die Zahl der Bedarfsobjekte übersteigt; bei der Berechnung der überzähligen Abstellplätze ist der schriftlich erklärte Verzicht eines Wohnungseigentümers auf den ihm vorzubehaltenden Abstellplatz zu berücksichtigen.

Innerhalb dieser dreijährigen Frist kann also der Wohnungseigentümer eines Bedarfsobjekts auch mehrere KFZ-Abstellplätze erwerben, sofern es mehr KFZ-Abstellplätze als Bedarfsobjekte auf der Liegenschaft gibt oder der Wohnungseigentümer eines Bedarfsobjekts auf einen KFZ-Abstellplatz schriftlich verzichtet hat. Der Oberste Gerichthof vertritt die Rechtsansicht, dass innerhalb der dreijährigen Frist bei Eigentümerpartnern einer alleine nicht berechtigt ist, einen KFZ-Abstellplatz zu erwerben.

Nach Ablauf der dreijährigen Frist können auch andere Personen Wohnungseigentum an einem Abstellplatz erwerben. Die Beschränkungen des ersten und zweiten Satzes gelten nicht für denjenigen Wohnungseigentumsorganisator, der im Wohnungseigentumsvertrag als Hauptverantwortlicher für die Wohnungseigentumsbegründung und den Abverkauf der Wohnungseigentumsobjekte bezeichnet ist; dies kann je Liegenschaft nur eine einzige Person sein.“

Vor Ablauf der dreijährigen Frist ist daher aufgrund des Gesetzeswortlauts die Veräußerung von KFZ-Abstellplätzen an Personen, die nicht Wohnungseigentümer eines Bedarfsobjekts sind, nicht möglich. Der Wohnungseigentumsorganisator ist von diesen Beschränkungen ausgenommen, wenn er im Wohnungseigentumsvertrag als Hauptverantwortlicher für die Wohnungseigentumsbegründung und den Abverkauf der Wohnungseigentumsobjekte ausdrücklich bezeichnet wird. Erst nach Ablauf der dreijährigen Frist kann Wohnungseigentum an KFZ-Abstellplätzen ohne die genannten Beschränkungen erworben werden. 

Problem: KFZ-Abstellplätze vor allem im städtischen Bereich

Diese gesetzliche Regelung führt zu erheblichen Problemen. Kann der Wohnungseigentumsorganisator beispielsweise die KFZ-Abstellplätze unter den Wohnungseigentümern von Bedarfsobjekten nicht an den Mann/die Frau bringen, muss er drei Jahre lang warten, bis er die KFZ-Abstellplätze an eine liegenschaftsfremde Person veräußern kann.

Fraglich ist dann, ob das Sinn und Zweck der bestehenden Regelung sein soll. Aber nicht nur dann, wenn mehrere Wohnungseigentümer von Bedarfsobjekten auf „ihren“ KFZ-Abstellplatz verzichten kann es zu einem Überschuss kommen, sondern auch dann, wenn ein Liegenschaftseigentümer ein Gebäude samt KFZ-Abstellplätzen neu errichten möchte und einer der Nachbarn KFZ-Abstellplätze benötigt.

Wenn nun diese Nachbarn vereinbaren, dass derjenige, der das Gebäude neu errichtet und sowieso ein Kellergeschoß für KFZ-Abstellplätze vorgesehen hat, ein zweites Kellergeschoß mit überzähligen KFZ-Abstellplätzen errichtet, um diese dann an den Nachbarn zu veräußern, führt die bestehende Regelung dazu, dass dies zunächst nicht möglich ist. Bis zum Ablauf der dreijährigen Frist kann der operativ tätige Wohnungseigentumsorganisator diese zusätzlich errichteten KFZ-Abstellplätze nicht an „liegenschaftsfremde“ Personen, also auch nicht an den Nachbarn, für den diese KFZ-Abstellplätze vielleicht sogar ausschließlich errichtet werden wurden, veräußern.

Natürlich kann der Wohnungseigentumsorganisator bis zum Ablauf der dreijährigen Frist Nutzungsrechte (beispielsweise Mietrechte) an den KFZ-Abstellplätzen vergeben. Das gewünschte Ergebnis, nämlich die Eigentumsübertragung, kann damit allerdings nicht erreicht werden.

Außerdem ist  im Vorhinein nicht absehbar, wann die Wohnungseigentumsbegründung im Grundbuch erledigt sein wird. Aber erst ab diesem Zeitpunkt beginnt die dreijährige Frist zu laufen.

Gerade im städtischen Bereich ist die Anzahl der KFZ-Abstellplätze rar, sodass eine Ausnahmeregelung gerade für den erwähnten Fall wünschenswert wäre. Bis zu einer allfälligen Änderung der bestehenden gesetzlichen Regelung werden weiterhin die Vertragserrichter gefragt sein, entsprechende Lösungen zu finden.