Rohdachböden erfreuen sich als Kauf- und Investitionsobjekte unverminderter Beliebtheit. Wenn dann noch die Einreichplanung für den Dachbodenausbau dazu vorliegt, die baubehördlich rechtskräftig bewilligt ist, kann ja gar nichts mehr schief gehen – ein Irrtum wie Martin Koczy zu berichten weiß.
Ein Investor hatte den „baugenehmigten“ Rohdachboden eines Wiener Zinshauses gekauft. Für die Vorab-Prüfung der Planungsunterlagen, die in nur minderer Qualität zur Verfügung standen, war wie immer wenig Zeit. Auch sollten einige Änderungswünsche kurzfristig auf deren Umsetzbarkeit geprüft und mit der Baubehörde abgestimmt werden. Die Baubehörde äußerte keine Bedenken. Der mit der Vorab-Prüfung der Planungsunterlagen beauftragte Generalplaner gab grünes Licht.
Im Zuge der Ausführungs- und Detailplanung hat sich dann allerdings herausgestellt, dass die Einreichplanung so mangelhaft ist, dass sie von der Baubehörde nicht hätte genehmigt werden dürfen und technisch nicht ausführbar ist. Beispielhafte Planungsfehler:
- in Natur übereinander liegende Bauteile wurden im Plan verschoben;
- Gebäudeflächen waren falsch ermittelt;
- die bauphysikalisch ermittelten Aufbauten waren tlw. falsch gerechnet und falsch dargestellt;
- die Gebäudehöhe hat bei weitem nicht dem Konsens entsprochen.
Der Investor hatte aufgrund dessen mehrere zigtausend Euro aufzuwenden, um die Planung richtigstellen zu lassen und das Projekt baureif zu machen. Ein vergleichsweise geringer finanzieller Aufwand, wenn man bedenkt, welche technischen und rechtlichen Konsequenzen mit den Planungsfehlern und dem fehlerhaften Baubescheid verbunden sein können. Was kann der Investor nun tun? Wie hätte er diese Situation vermeiden können?
Martin Koczy:
Verschobene Geschossteile
Technische Konsequenzen?
Derartige Verschiebungen können eine komplette Neuplanung der gesamten Medienver- und entsorgung (Haustechnikinstallationen) erforderlich machen. In einigen Bereichen können solche Ungenauigkeiten auch dazu führen, dass der gezeichnete Grundriss einer Wohnung in Wahrheit gar nicht „funktioniert“. Gänge und Fluchtwegbreiten könnten unterschritten werden etc.
Was ist aus technischer Sicht zu tun?
In solchen Fällen ist meist die exakte Aufnahme des Bestandes und eine komplette Neuplanung die sinnvollste Vorgangsweise. Nur dadurch ist gewährleistet, dass das Projekt auch umsetzbar ist. An vorhandenen, falschen Planunterlagen „herumzubasteln“, ist erfahrungsgemäß nicht sinnvoll, weil das Risiko sehr hoch ist, dass weitere Fehler auftauchen. Man erspart sich durch punktuelle Änderungen auch im Regelfall nichts, zumal Änderungen an der genehmigten Planung auch mit der Baubehörde abzustimmen und allenfalls sogar neu zu verhandeln sind.
Eine genaue Überprüfung auf Übereinstimmung der einzelnen Geschosse kann nur mit Hilfe eines CAD-Programmes durchgeführt werden. Die Geschosse werden übereinander gelagert und können so mit geringem Aufwand auf Übereinstimmung überprüft werden. Stellt der Verkäufer trotz Aufforderung keine CAD-Unterlagen zur Verfügung, ist größte Vorsicht geboten!
Falsche Flächenermittlung
Technische Konsequenzen?
Bei einer ersten Begutachtung geht man davon aus, dass Flächenangaben in Einreichplänen korrekt ermittelt wurden. Die gesamte Feasibility-Rechnung eines Projekts baut auf diesen Zahlen auf. Baukosten und Erlöse werden je Quadratmeter Nutzfläche ermittelt. Weichen die tatsächlichen Werte nun von den Annahmen der Feasibility-Rechnung ab, kann dies durchaus entscheidend für den Projekt(miss)erfolg sein.
Was ist aus technischer Sicht zu tun?
Hilfreich ist das zumindest stichprobenartige Überprüfen der einzelnen Flächenangaben. Die meisten Fehler sind Flüchtigkeitsfehler. Kleine Räume, wie z.B. ein WC mit einer tatsächlichen Fläche von 1,5 m², werden oft irrtümlich falsch beschriftet und weisen meist eine viel größere Fläche auf. Manche derartige Fehler fallen schon auf dem ersten Blick auf. Häufig passieren auch beim Addieren der einzelnen Raumflächenangaben Fehler. Angaben in Verkaufsunterlagen (sog. Makler-Dossiers) sollten grundsätzlich immer genauestens überprüft und mit den Plänen verglichen werden.
Fehler bei den Aufbauten
Technische Konsequenzen?
Sind Aufbauten falsch gerechnet und sind tatsächlich stärker dimensionierte Aufbauten auszuführen, kann dies die geplante Raumkonfiguration negativ beeinflussen und/oder dazu führen, dass geplante bzw. zulässige Raumhöhen unterschritten werden; d.h. die Planung ist nicht ausführbar. Handelt es sich um wesentliche Aufbauten, wie z.B. Dachflächen, Außenwände etc., haben Fehler auch massive Auswirkungen auf den Energieausweis.
Was ist aus technischer Sicht zu tun?
In diesem Fall sind sämtliche Aufbauten neu zu berechnen und im Rahmen des Energieausweises als Ganzes neu zu beurteilen.
Eine Überprüfung der wesentlichen Bauteile schafft Gewissheit, dass zumindest die Grundidee des geplanten Werkes auch umsetzbar ist. Bei komplexen Projekten ist es jedenfalls ratsam, die Planunterlagen von einem Bauphysiker überprüfen zu lassen.
Falsche Gebäudehöhe
Technische Konsequenzen?
Im besten Fall wirkt sich der Kotenfehler zugunsten des Projektes aus, dies ist jedoch selten der Fall! Im konkreten Fall war die Gebäudehöhe im alten Bauplan aus dem Jahr 1905 mit einer Höhe von 13,25 m angegeben; im Einreichplan und im Baubescheid wurde eine Höhe von exakt 13,00 m angeführt und ausdrücklich darauf hingewiesen, dass diese Höhe als max. zulässige Gebäudehöhe (laut Bebauungsplan) nicht überschritten werden darf. Ein Nachmessen hat eine tatsächliche Höhe von 13,85 m ergeben. Dies bedeutet, dass der erste Fehler den Ausbau des Dachbodens um 25 cm reduziert. Die Behörde hat offensichtlich den alten Konsensplan nicht mit dem Einreichplan verglichen und die falsche Höhe in den Bescheid übernommen. Da bei diesem Projekt leider auch alle bauphysikalischen Aufbauten falsch ermittelt wurden, war kein Spielraum zur Aufnahme der fehlenden 25 cm vorhanden. Würde das Gebäude jemals nachgemessen werden, beträgt die Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe bereits 85 cm. Im besten Fall würde das eine nachträgliche Einreichung und Berichtigung des Fehlers bedeuten.
Was ist aus technischer Sicht zu tun?
Da das Gebäude bereits älter als 100 Jahre war und im Wesentlichen den ursprünglich eingereichten Unterlagen entspricht, muss man davon ausgehen, dass bis zum heutigen Tag keine höhenmäßigen Veränderungen vorgenommen wurden. Der Fehler im Ausmaß von 25 cm ist also eher als formaler Fehler zu betrachten. Dass das Gebäude tatsächlich höher gebaut wurde als genehmigt, ist offenbar über einen Zeitraum von mehr als 100 Jahren niemandem aufgefallen. Beide Fehler sind bautechnisch nicht mehr korrigierbar.
Dass ein Gebäude vor 100 Jahren zu hoch gebaut wurde, kann im Nachhinein nicht verhindert werden. Man kann jedoch durch Vergleichen aller vorhandenen Unterlagen und stichprobenartigem Nachmessen vor Anschaffung eines Projektes Klarheit über etwaige Risiken schaffen.
Matthias Nödl:
Was gilt aus rechtlicher Sicht?
Wird ein Projekt samt Einreichplanung verkauft und stellt sich die Einreichplanung als mangelhaft (z.B. nicht ausführbar) heraus, können daraus – abhängig vom jeweiligen Kaufvertrag – Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche des Käufers gegen den Verkäufer resultieren.
Auch könnte der Käufer eine Rückabwicklung des Kaufvertrages fordern und durchsetzen, vor allem wenn das Projekt gerade wegen der genehmigten Einreichplanung gekauft wird und sich diese Einreichplanung dann nicht oder nur mit beträ
chtlichen Änderungen umsetzen lässt.
Darüber hinaus besteht im vorliegenden Fall die Gefahr, dass die Baubewilligung von Amts wegen aufgehoben bzw. für nichtig erklärt wird, weil sie tatsächlich nicht durchführbar ist.
Besonders heikel ist der Umstand, dass das Bauwerk, auf das sich die Einreichplanung bezieht, offenbar nicht dem Konsens entspricht und damit vorschriftswidrig ist. Streng genommen ist jede Abweichung von den Bauvorschriften (einschließlich der Bebauungsvorschriften) durch Erwirkung einer nachträglichen Bewilligung zu beheben. Kann eine nachträgliche Bewilligung nicht rechtswirksam erteilt werden (z.B. weil die Abweichung nicht bewilligungsfähig ist), ist der vorschriftswidrige Zustand des Bauwerks über Auftrag der Behörde zu beseitigen.
Wer ist verantwortlich?
Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Baupläne und Beschreibungen ist nach den einzelnen Bauordnungen der Länder (z.B. § 65 Bauordnung für Wien) der jeweilige Planverfasser verantwortlich und haftbar. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Gutachten und Berechnungen einschließlich der zugehörigen Pläne (Nachweise des Wärmeschutzes und des Schallschutzes, statische Nachweise und Ähnliches) sowie für deren Übereinstimmung mit den übrigen Bauunterlagen haftet jeweils deren Verfasser.
Diese Verantwortlichkeiten werden durch die behördliche Bewilligung und die behördlichen Überprüfungen weder eingeschränkt noch aufgehoben. Im vorliegenden Fall kann sich der z.B. Planverfasser also nicht von seiner Haftung befreien, indem er sich darauf beruft, dass die von ihm erstellten Pläne ja behördlich bewilligt worden wären.
Auch eine Haftung („Amtshaftung“) des für die Baubewilligung zuständigen Rechtsträgers (hier: Stadt Wien) ist möglich, sofern die Bewilligung des nicht bewilligungsfähigen Bauvorhabens auf ein schuldhaftes und rechtswidriges Verhalten des zuständigen Organs zurückzuführen ist.
Tipp von technischer und rechtlicher Seite:
Nehmen Sie sich zur Überprüfung des Projektes vor Ankauf ausreichend Zeit (eine Hauruck-Aktion kann in solchen Fällen viel Zeit und Geld kosten), nehmen Sie vor Ankauf eines Projektes den Rat von Experten (Architekten, Statiker, Sachverständige, Rechtsanwälte etc.) in Anspruch und vertrauen Sie nur den selbst überprüften und festgestellten Daten!
