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Die Folgen gesetzwidriger Nutzwertfestsetzung bei Wohnungseigentum

An allgemeinen Teilen der Liegenschaft kann Wohnungseigentum nicht begründet werden. Ein Verstoß gegen diesen zwingenden Nutzwertfestsetzungsgrundsatz zieht die Nichtigkeit der vertraglichen Widmung, ja sogar die Nichtigkeit der Nutzwertfestsetzung und der darauf allenfalls aufbauenden bücherlichen Eintragungen nach sich.
Die Folgen gesetzwidriger Nutzwertfestsetzung bei Wohnungseigentum
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Die allgemeinen Teile der Liegenschaft?

Allgemeine Teile der Liegenschaft sind solche, die der allgemeinen Benützung dienen oder deren Zweckbestimmung einer ausschließlichen Benützung (durch einen Miteigentümer) entgegensteht (§ 2 Abs 4 WEG 2002). Entsprechend der gesetzlichen Regelung ist somit zwischen gewillkürten allgemeinen Teilen und notwendig allgemeinen Teilen zu unterscheiden:

Als gewillkürte allgemeine Teile der Liegenschaft kommen grundsätzlich alle Teile der Liegenschaft in Frage, die nicht für mehr als einen Miteigentümer zur Nutzung seines Wohnungseigentumsobjektes nötig sind und für die eine entsprechende Widmung durch die Miteigentümer oder den Richter vorliegt. Beispiele für gewillkürt allgemeine Teile sind die Hausbesorgerwohnung, ein allgemeiner Abstellraum, ein Allgemeingarten, eine Sammelgarage und ähnliches.

Notwendig allgemeine Teile der Liegenschaft sind solche, die kraft Ihrer faktischen Beschaffenheit von vornherein nicht als Wohnung oder Zubehör nutzbar sind, weil ihnen die Eignung fehlt, selbständig und ausschließlich (durch einen einzelnen Miteigentümer) benützt zu werden (RIS-Justiz RS0117164). Beispiele für notwendige allgemeine Teile sind die mehr als einem Wohnungseigentümer dienende Heiz- und Aufzugsanlage, die Waschküche, der Heizraum, der Schutzraum, insbesondere auch Zugänge oder Durchgänge zu solchen Räumen bzw. Anlagen, die Fassade des Hauses, die gemeinschaftlichen Gangflächen, die Hauseinfahrt, usw.

Das Verbot der Begründung von Wohnungseigentum an allgemeinen Teilen der Liegenschaft:

Gemäß § 3 Abs 3 WEG 2002 kann an solchen allgemeinen Teilen der Liegenschaft Wohnungseigentum nicht begründet werden.

Sofern solche allgemeinen Teile entgegen diesem Verbot in die Nutzwertfestsetzung mit einbezogen werden und auf Grundlage eines solchen Nutzwertgutachtens Wohnungseigentum begründet wird, so wird die Nutzwertfestsetzung und die Wohnungseigentumsbegründung samt darauf beruhender Grundbuchseintragung von der Rechtsprechung als gemäß § 878 ABGB rechtlich unmöglich und daher absolut nichtig betrachtet. Die „Wohnungseigentümer“ einer solchen Liegenschaft sind bis zu einer allfälligen Rückabwicklung mangels eines dem Gesetz entsprechenden Mindestanteils entgegen dem Grundbuchsstand daher rechtlich nicht Wohnungseigentümer, sondern nur schlichte Miteigentümer (RIS-Justiz RS0097520; Hausmann in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht, § 9 WEG Rz 32).

Es besteht somit für jeden Wohnungseigentümer grundsätzlich die Gefahr, dass er – selbst wenn er und auch keiner der anderen Wohnungseigentümer von einer möglichen gesetzwidrigen Nutzwertfestsetzung Kenntnis haben – trotz Eintragung im Grundbuch nicht Wohnungseigentümer, sondern lediglich schlichter Miteigentümer an der Liegenschaft ist. Was bedeutet dies für den einzelnen „Wohnungseigentümer“ und die „Wohnungseigentümergemeinschaft“?

Die Folgen der Nichtigkeit der Wohnungseigentumsbegründung:
  • Das Recht des Wohnungseigentümers über das ihm zugewiesene Wohnungseigentumsobjekt ausschließlich zu verfügen:

Mit der Begründung von Wohnungseigentum wird jedem Wohnungseigentümer das alleinige Recht eingeräumt, ausschließlich über das ihm zugewiesene Wohnungseigentumsobjekt zu verfügen. Bei Nichtigkeit der Wohnungseigentumsbegründung besteht dieses Recht nicht in dieser Form. Von der Rechtsprechung wird die zwischen den „Wohnungseigentümern“ zum Zweck der Begründung von Wohnungseigentum abgeschlossene Vereinbarung jedoch als bindende Benützungsvereinbarung in der Form angesehen, dass die „Wohnungseigentümer“ das ihnen jeweils zugewiesene „Wohnungseigentumsobjekt“ unabhängig vom noch nicht zustande gekommenen Wohnungseigentum allein nutzen können. Eine Benützungsvereinbarung gilt jedoch nur zwischen denjenigen „Wohnungseigentümern“, die am Abschluss der Vereinbarung beteiligt waren, und ist von Einzelrechtsnachfolgern der am Abschluss der Vereinbarung beteiligten „Wohnungseigentümer“ nur im Falle der Überbindung zu beachten (OGH 23.10.1991, 3 Ob 113/91). Sofern also ein am Abschluss der Vereinbarung beteiligter „Wohnungseigentümer“ seine Miteigentumsanteile ohne Überbindung der Rechte und Pflichten aus der Vereinbarung an einen Dritten verkauft, ist der Ersteher  der Miteigentumsanteile (der Dritte) nicht mehr an die Regelungen in der Vereinbarung und somit auch nicht an die Zuweisung von „Wohnungseigentumsobjekten“ an bestimmte „Wohnungseigentümer“ gebunden. Das führt zu dem unerwünschten Ergebnis, dass jeder Miteigentümer, der nicht mehr an die Benützungsvereinbarung gebunden ist (der Dritte), theoretisch sämtliche Teile (somit auch anderen „Wohnungseigentümern“ zugewiesene „Wohnungseigentumsobjekte“) der Liegenschaft nutzen darf.

  • Die Wohnungseigentümergemeinschaft:

Solange kein Wohnungseigentum begründet ist, gibt es auch keine Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 2 Abs 5 WEG 2002. In Ermangelung einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann diese auch keine rückständigen Betriebskosten bzw. Rücklagen von säumigen Wohnungseigentümern (gerichtlich) einfordern oder Beschlüsse gemäß § 24 WEG 2002 fassen. Aber auch ohne Wohnungseigentümergemeinschaft können die „Wohnungseigentümer“ der Liegenschaft gemäß den Bestimmungen der §§ 883f ABGB und unter Berücksichtigung der Regelungen in der Benützungsvereinbarung (siehe oben) Beschlüsse fassen. Die gemäß Wohnungseigentumsgesetz bei der Beschlussfassung zu berücksichtigenden Bestimmungen sind in diesem Fall jedoch nicht zu berücksichtigen. Insbesondere müssen die Beschlüsse der „Wohnungseigentümer“ nicht jedem „Wohnungseigentümer“ sowohl durch Anschlag im Haus als auch durch Übersendung schriftlich zur Kenntnis gebracht werden (§ 24 Abs 5 WEG 2002) noch kommen den einzelnen „Wohnungseigentümern“ die Minderheitsrechte gemäß § 30 WEG 2002 gegen solche Beschlüsse zu.

  • Die Minderheitsrechte:

Gemäß § 30 WEG 2002 kann jeder Wohnungseigentümer (auch bei gegenteiliger Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft) die Entscheidung des Gerichtes darüber verlangen, dass beispielsweise (i) Arbeiten zur ordnungsgemäßen Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft durchgeführt werden, (ii) eine angemessene Rücklage gebildet oder bereits festgelegte Beträge zur Bildung der Rücklage erhöht oder gemindert werden, (iii) eine angemessene Feuerversicherung und Haftpflichtversicherung abgeschlossen wird, (iiii) dem Verwalter bei Verstößen gegen gesetzlich normierten Pflichten die Einhaltung dieser Pflichten aufgetragen oder der Verwaltungsvertrag wegen grober Verletzung der Pflichten des Verwalters aufgelöst wird, usw. Wie bereits zu obigem Punkt erwähnt, kommen den einzelnen „Wohnungseigentümern“ diese Minderheitsrechte im Fall der Nichtigkeit der Begründung von Wohnungseigentum nicht zu.

  • Die Abrechnung:

Gemäß § 34 WEG 2002 ist innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode (üblicherweise das Kalenderjahr, sofern keine davon abweichende Abrechnungsperiode vereinbart wurde) jedem Wohnungseigentümer eine Abrechnung zu übermitteln. Im Falle der Nichtigkeit der Wohnungseigentumsbegründung besteht eine solche Pflicht nicht.

Bei den genannten Folgen der Nichtigkeit von Wohnungseigentumsbegründung handelt es sich um eine beispielsweise Aufzählung, wobei noch zu ergänzen ist, dass zu einigen der hier genannten Folgen der Nichtigkeit von Wohnungseigentumsbegründung noch keine höchstgerichtliche Rechtsprechung vorliegt und es im Einzelfall zu Abweichungen kommen kann.

Insbesondere für Wohnungseigentumsorganisatoren kann die Nichtigkeit von Wohnungseigentumsbegründung auf Grund gesetzwidriger Nutzwertfestsetzung erhebliche Unannehmlichkeiten mit sich bringen. Zweifellos wird der Wohnungseigentumsorganisator die Kosten für die Neufestsetzung der Nutzwerte und die Neubegründung von Wohnungseigentum übernehmen müssen. Sollten die „Wohnungseigentümer“ auf Grund der Nichtigkeit der Wohnungseigentumsbegründung geschädigt worden sein, so wird sich der Wohnungseigentumsorganisator auch mit berechtigten Schadenersatzforderungen konfrontiert sehen. Es zahlt sich daher insbesondere für Wohnungseigentumsorganisatoren aus, einen prüfenden Blick auf das Nutzwertfestsetzungsgutachten zu machen.