Günstiger Wohnungseigentumserwerb in Zeiten steigender Wohnungspreise? Sind Nutzer von Genossenschaftswohnungen gegen die ansteigenden Preise geschützt?
Der Traum von der Eigentumswohnung – der Ort des zukünftigen Lebensmittelpunktes – wird in Zeiten der anhaltenden Wirtschaftskrise immer mehr zum finanziellen Alptraum für Wohnungssuchende. Mit dem zu wohnzwecken Wohnungssuchenden tritt der Anleger – auf der Suche nach einem sicheren Hafen für seine Ersparnisse – in Konkurrenz. Die Folge sind steigende Preise und ein nahezu ausverkaufter Wohnungsmarkt.
Stellen in dieser Situation Genossenschaftswohnungen eine Alternative dar; Was ist eine Genossenschaftswohnung? Besteht ein Anspruch auf Eigentumserwerb? Sind die Preise günstiger?
Unter Genossenschaftswohnungen werden von einem Gemeinnützigen Bauträger errichtete Wohnungen bezeichnet, die durch die öffentliche Hand gefördert werden. Diese Wohnungen werden von einer gemeinnützigen Bauvereinigung im eigenen Namen errichtet und zur Nutzung überlassen. In Österreich charakterisieren sich Genossenschaftswohnungen rechtlich durch die Anwendung des WGG (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz) sowie landesgesetzlicher Wohnbauförderungsbestimmungen, die sich aus der Inanspruchnahme öffentlicher Förderungen (Länder) ergeben.
Erwerber dieses „Wohntraumes“ sind der Ansicht, dass nach Ablauf einer „Mietperiode“ der Übergang zum Eigentum ein Selbstläufer ist.
Grundsätzlich sind Nutzungsverträge über Genossenschaftswohnungen dermaßen gestaltet, dass dem Nutzer eine Option zum Eigentumserwerb nach Ablauf einer gewissen, meist zehnjährigen Nutzungsdauer eingeräumt ist. Die Überprüfung des Vertrages durch einen Rechtsanwalt empfiehlt sich, da –sofern die Option fehlt- nicht immer ein gesetzlicher Anspruch auf Eigentumserwerb besteht.
Vor diesem Hintergrund darf zusammengefasst werden, dass zunächst allgemeine Voraussetzungen als auch die spezielle Voraussetzungen vorliegen müssen, damit ein Nutzer überhaupt einen Anspruch auf Eigentumsübertragung hat. So muss die Genossenschaftswohnung vor mehr als zehn Jahre erstmals bezogen worden sein. Der Nutzer hat alle Verpflichtungen der Bauvereinigung (Genossenschaft), insbesondere zur Finanzierung der Herstellung der Baulichkeit oder deren Erhaltung und Verbesserung gewährten Darlehen anteilig zu übernehmen. Der Nutzer hat einen angemessenen Kaufpreis zahlen. Weiters ist ein Finanzierungsbeitrag zu den Grund- und Baukosten zu leisten. Die Förderung muss noch aufrecht sein.
Der Erwerb von Eigentum an einer Genossenschaftswohnung ist außerhalb einer klaren vertraglichen Grundlage, daher kein Selbstläufer.
Wird das bezahlte Nutzungsentgelt „Miete“ an den Kaufpreis angerechnet, wie bemisst sich der Kaufpreis?
Das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) regelt die Kaufpreisbemessung nur allgemein. Der Kaufpreis ist unter Berücksichtigung von Substanzwert und Verkehrswert zu ermitteln und somit letztendlich eine Sachverständigenfrage. Werterhöhende Investitionen die der Nutzer getätigt hat, sind jedoch nicht zu berücksichtigen, da von einem ursprünglichen Substanzwert auszugehen ist und die Genossenschaft nicht durch die Abgeltung von Nutzerinvestitionen bereichert werden soll. Um weitläufigen Missverständnissen vorzubeugen, sei ausdrücklich festgehalten, dass das Nutzungsentgelt nicht vom Kaufpreis abgezogen wird.
Zum Schutz des Nutzers ist die Höhe des Kaufpreises durch Behörden überprüfbar, sodass bei Abschluss eines Verfahrens, der durch die Behörde festgesetzte Kaufpreis an Stelle des angebotenen Kaufpreises tritt.
Die Bundesländer sind die bedeutendsten Förderer der Genossenschaftswohnungen. Eine Förderung ist wirtschaftlich als Darlehen zu betrachten. Die Bundesländer bestehen auf der Übernahme sämtlicher Verpflichtungen aus den Förderverträgen durch einen neuen Eigentümer. Kommt es nun zu einem Wechsel der Eigentümerverhältnisse, ändert sich für das Bundesland die Person des Schuldners, der das aushaftende Förderdarlehen zu bedienen hat. Deshalb stimmt das Bundesland nur einen Erwerb zu, wenn die Erwerber österreichische Staatsbürger sind und ihren Hauptwohnsitz in der Genossenschaftswohnung haben. Aus sozialen Gründen darf das Einkommen des Nutzers einen gewissen Betrag nicht überschreiten. Somit sind diese Objekte nicht am „freien Markt“ erhältlich.
Auch wenn ein Preisvergleich zwischen Genossenschaftswohnungen und frei finanzierten Wohnungen nur schwer möglich ist, hat der Erwerber einer Genossenschaftswohnung zumindest die Möglichkeit der Kaufpreiskontrolle. Weiters ist der Genossenschaftsmarkt nicht jedem zugänglich, so dass allgemein von einem niedrigeren Preisniveau ausgegangen werden kann.
