General- und Subunternehmer sollten vor Abschluss eines Werkvertrags zumindest auf zehn aus baurechtlicher und bauwirtschaftlicher Sicht zentrale Schwerpunkte besonderes Augenmerk legen. Diese „Zehn Gebote“ sollen dazu beitragen, die wesentlichsten Fehler vor und bei Abschluss eines Werkvertrags zu vermeiden, Risiken zu minimieren, vertragskonformes Verhalten zu gewährleisten und Streitfällen vorzubeugen.
1. Gebot – Bonitätsprüfung und -erhaltung:
Prüfen und sichern Sie die Bonität Ihres (präsumtiven) Vertragspartners! – Es bringt nichts, sich an der Ausschreibung zu beteiligen, wenn der Auftraggeber nicht existiert oder nicht zahlt. Überprüfen Sie den Firmennamen des Auftraggebers, die Firmenbuchnummer und die Geschäftsanschrift. Vorsicht bei Projektgesellschaften, diese können leicht liquidiert werden. Selbst wenn Sie bereits eine aufrechte Geschäftsbeziehung zu einer Ihnen bekannten Gesellschaft haben: Überprüfen Sie die Bonität Ihrer Geschäftspartner kontinuierlich durch Anfragen an renommierte Wirtschaftsauskunfteien. Bonitätsauskünfte können an Aktualität verlieren. Sichern Sie die Bonität Ihres Vertragspartners während der Projektdauer. Bestehen Sie auf eine Bankgarantie.
2. Gebot – Klärung der Angebotsgrundlagen:
Informieren Sie sich über alle preisbestimmenden Faktoren, bevor Sie das Anbot legen! – Sicher kennen Sie die nachstehenden Vertragsbestimmungen bzw. ähnliche dazu. Der Bieter erklärt, dass:
- ihm alle Ausschreibungsunterlagen ordnungsgemäß und vollständig übermittelt wurden;
- er die Ausschreibungsunterlagen samt Beilagen bearbeitet hat und alle darin festgelegten Bestimmungen und Richtlinien ohne Einschränkung anerkennt; …
Solche Formulierungen in Verträgen bzw. Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind vor allem dann sinnvoll, wenn der Bauherr dem Auftragnehmer die Ausschreibungsunterlagen gerade nicht übermittelt hat. Es könnte auch der Fall sein, dass der Bauherr die Ausschreibungsunterlagen tatsächlich aus Gründen der Bequemlichkeit nur zum Download bereitgestellt hat und damit spekuliert, dass der Auftragnehmer aus diesen Gründen nicht in alle Ausschreibungsunterlagen Einsicht nimmt.
Baut der Bauherr Zeitdruck auf, damit der Auftragnehmer einen Vertrag mit einer derartigen Klausel innerhalb kurzer Zeit akzeptiert, geschieht dies zumeist nicht zum Vorteil des Auftragnehmers. Vielmehr bringt der Bauherr damit eher zum Ausdruck, dass er eine umfangreiche Risikoverschiebung zulasten des Auftragnehmers vornehmen will. Als Auftragnehmer haben Sie eine wirksame Möglichkeit, damit umzugehen: Sie streichen einfach die Klausel aus dem Anbot. Damit machen Sie klar, dass Sie dem Angebot nur die vom Bauherrn tatsächlich übermittelten und offengelegten Informationen zugrunde legen.
Und wenn der Bauherr weiter Zeitdruck aufbaut und auf derartige Klauseln drängt? Der Bauherr tut dies nur aus Eigeninteresse und sicher nicht für den Auftragnehmer. Akzeptieren Sie derartige Klauseln also nur, wenn Sie jene Risiken tatsächlich kennen, die Ihrem Unternehmen vertraglich überwälzt werden. Freilich: Manchmal fällt es einem Auftragnehmer schwer, den Verlockungen eines vermeintlich guten Geschäfts nicht zu erliegen. Aber: „Wenn etwas zu schön ist, um wahr zu sein, dann ist es meistens unwahr.“
Wenn es Ihnen schwerfällt, in diesem Zusammenhang Nein zu sagen, dann überlegen Sie, wie schwer es Ihnen fallen würde und wie frustriert Sie wären, wenn trotz Ihrer vermeintlichen Auftragserfüllung der Bauherr infolge einer Streitigkeit über die Risikoübernahme Abschläge macht, gar nicht zahlt und Sie sich in einem Gerichtsverfahren wiederfinden.
3. Gebot – Fragen
Stellen Sie Fragen! – Als Auftragnehmer des Bauherrn sind Sie der Sachverständige. Egal welche Unklarheit – und mag sie auch noch so trivial oder bedeutungslos erscheinen – vorliegt: Klären Sie diese mit dem Bauherrn! Antizipieren Sie niemals! Treffen Sie vertragliche Vorsorge, wenn sich die Unklarheit trotz mehrmaligem Nachfragen nicht beseitigen lässt. Vereinbaren Sie hier bevorzugt eine Abrechnung nach tatsächlichem Aufwand und vermeiden Sie so weit wie möglich Pauschalpreise.
4. Gebot – Schriftform
Halten Sie alle wesentlichen und unwesentlichen Umstände schriftlich fest! – Alles, wirklich alles, was sie tun und sagen, sowie alles, was der Bauherr tut und sagt, muss schriftlich festgehalten werden. Dokumentieren Sie jede Besprechung, jede Anfrage, jedes Schreiben, jede EMail, alle Zeichnungen und Skizzen, sämtliche Vorgaben und Hinweise des Bauherrn etc. Wie wollen Sie sonst im Rahmen einer Streitbeilegung Ihren Standpunkt beweisen?
5. Gebot – Standards
Vereinbaren Sie Industriestandards, z.B. ÖNormen! – Beinahe für jede bauwirtschaftliche Frage gibt es einen niedergeschriebenen Industriestandard. Dennoch befinden sich in Bauverträgen zumeist keinerlei Hinweise auf diese Standards. Streitfragen, ob bzw. welche Standards einzuhalten sind, münden meist in Differenzen zulasten des Auftragnehmers. Aus der Sicht des Auftragnehmers gibt es somit keinen Grund, an intransparenten Abrechnungsgrundlagen interessiert zu sein und die anzuwendenden Standards nicht vorweg zu vereinbaren.
6. Gebot – Lesen
Lesen Sie den Vertrag, bevor Sie ihn unterschreiben! – In der Baubranche gibt es keinen „Standard“Vertrag, sondern lediglich Vertragsstandards. Jeder Vertrag ist einzigartig, behandelt er doch ein einzigartiges Bauvorhaben. Es gilt der Grundsatz: Wer den Vertrag vorgibt, steuert die Vertragslage zu seinen Gunsten. Jede weitere Vertragsänderung bevorzugt die eine und benachteiligt die andere Partei. Verträge müssen auch nicht schwierig zu lesen sein. Insbesondere finanzkräftige Bauherren könnten es sich leisten, von ihren hoch qualifizierten Juristen einfache Formulierungen zu fordern.
Lesen Sie den gesamten Vertrag. Unterschreiben Sie nichts, was Sie nicht verstehen. Unterschreiben Sie nichts übereilt, egal ob der Bauherr Druck macht. Nehmen Sie sich Zeit, den Rat von Experten einzuholen. Die Kosten dafür betragen nur einen Bruchteil von dem, was sie im Streitfall an Rechtsberatung aufwenden müssten.
7. Gebot – Profit
Kalkulieren Sie mit Profit! – Ein erfahrener Bauunternehmer brachte es wie folgt auf den Punkt: „Hohe Umsätze zeugen von Eitelkeit, hohe Gewinne von Vernunft.“ Ein 100.000.000EuroAuftrag und ein 500EuroAuftrag haben eines gemeinsam: Beide müssen für den Auftragnehmer Profit abwerfen. Jede Investition muss sich amortisieren und zusätzlich noch eine Anlagenrendite (return on investment – ROI) erwirtschaften. Verlassen Sie daher nicht den Pfad der Tugend und halten Sie sich bei der Ermittlung des Angebotspreises an die allgemeinen bauwirtschaftlichen Grundsätze. Dokumentieren Sie Ihre Kalkulationsgrundlage und kommunizieren Sie diese – im Falle von Pauschalanboten zumindest in den Grundzügen – dem Bauherrn.
8. Gebot – Risikobewusstsein
Eliminieren Sie unfaire bzw. unrealistische Risiken in den Verhandlungen! – Scheuen Sie sich nicht zu widersprechen, wenn der Vertrag eine unrealistische oder unfaire Risikoverteilung zu Ihren Lasten vorsieht. Unter dem Begriff „Risiko“ versteht man ein mit einem Unternehmen verbundenes Wagnis, das heißt die Möglichkeit, dass etwas Unangenehmes und/oder Ungewolltes passiert. Unangenehmes und/oder Ungewolltes ist sowohl für den Bauherrn als auch für den Auftragnehmer synonym mit „Kostenbelastung“. Daher ist es für den Auftragnehmer äußerst wichtig, vertraglich so wenig wie möglich – oder besser überhaupt gar keine – atypischen oder unvorhersehbaren Risiken zu übernehmen. Eine eingehende Prüfung der Ausschreibungsunterlagen vor Legung des Angebots auf erkennbare und versteckte Risiken sollte Teil Ihres unternehmensinternen Risikomanagementprozesses sein. Weichen Sie von diesem Grundsatz nicht ab.
9. Gebot – Grenzen
Setzen Sie Grenzen! – Beim Erstellen des Angebots bzw. während der Vertragsverhandlungen wird es mit hoher Wahrscheinlichkeit notwendig sein, dass sie Art und Umfang einzelner der vom Bauherrn gewünschten Leistungen näher präzisie
ren. Als Auftragnehmer sind Sie Sachverständiger. Sie kennen Ihr Handwerk besser als der Bauherr. Aufgrund Ihrer Erfahrung haben Sie einen besseren Überblick über die (Kosten)Risiken. Deshalb dürfen Sie als Auftragnehmer dem Bauherrn Grenzen setzen, indem Sie zur Minimierung Ihres Risikos einzelne unklare Punkte vom Vertrag ausbzw. abgrenzen, etwa durch Vereinbarung einer Verrechnung nach Aufwand oder durch Vereinbarung von auflösenden Bedingungen. Dies gilt insbesondere, wenn Sie bei Legung des Angebots noch nicht über alle notwendigen Informationen verfügen.
10. Gebot – keine Kampfpreise
Bieten Sie niemals „unter Kosten“ an! – Auftragnehmer, die „unter Kosten“ anbieten, landen früher oder später bei der Wohlfahrt. In den seltensten Fällen als Wohlfahrtseinrichtungen, in den meisten Fällen jedoch als Wohlfahrtsempfänger.
