Mit dem Stabilitätsgesetz 2012 wird die Besteuerung von Immobilienverkäufen völlig neu gestaltet werden. Gewinne aus der Veräußerung von privaten Immobilien werden dadurch generell und unabhängig von einer wie bisher geltenden Spekulationsfrist steuerpflichtig. Dadurch werden auch bereits seit Jahrzehnten in Besitz befindliche Immobilien steuerhängig. Weitere Änderungen gibt es in Zusammenhang mit der Veräußerung betrieblich gehaltener Immobilien, sowie im Zusammenhang mit Umsatzsteuer und Vorsteuerabzug bei vermieteten Immobilien.
Nach bisheriger Rechtslage sind Gewinne aus dem Verkauf von privaten Immobilien nur einkommensteuerpflichtig, sofern diese innerhalb einer Spekulationsfrist von 10 bzw. 15 Jahren nach Anschaffung mit Gewinnen verkauft werden. Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien im Betriebsvermögen wurden bisher nur bei buchführungspflichtigen Gewerbetreibenden voll besteuert, für nicht buchführungspflichtige Unternehmer waren Gewinne aus der Veräußerung von nacktem Grund und Boden nur innerhalb der Spekulationsfrist zu versteuern.
Mit der neuen Rechtslage, die bereits ab 1.4.2012 in Kraft tritt, werden sämtliche Verkäufe von Immobilien – unabhängig von der Behaltedauer und der Zurechnung zu Privat- oder Betriebsvermögen – erfasst und einkommensteuerpflichtig. Die neue Rechtslage tritt bereits ab 1.4.2012 in Kraft, maßgeblich für die steuerliche Zurechnung ist der Abschluss des Kaufvertrages.
Die neu geschaffene Immobilienertragsteuer erfasst den Veräußerungsgewinn nunmehr mit einem Sondersteuersatz in Höhe von 25 % unabhängig davon, ob die Immobilien dem Privat- oder Betriebsvermögen zuzurechnen sind.
Immobilien des Privatvermögens
Für im Privatvermögen gehaltene Immobilien sind in Anlehnung an die bisherige Rechtslage bei der Spekulationsbesteuerung folgende Vorgänge ausgenommen:
- Wie bisher ist die Veräußerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen, die der Verkäufer ab der Anschaffung bis zur Veräußerung mindestens 2 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt hat und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird, steuerbefreit. Neu ist, dass die Veräußerung auch dann befreit ist, wenn die Immobilie dem Verkäufer innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung für mindestens 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat.
- Die sogenannte „Häuslbauerbefreiung“ für selbst hergestellte Gebäude (jedoch nicht für den dazugehörigen Grund und Boden), ist wie bisher von der Besteuerung befreit. Wurde die Immobilie innerhalb der letzten 10 Jahre jedoch zur Erzielung von Einkünften verwendet (z.B. vermietet), gilt diese Steuerbefreiung nicht mehr.
- Unverändert befreit bleiben Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien infolge eines behördlichen Eingriffs.
Unentgeltliche Übertragungen (z. B. Erbschaft, Schenkung) lösen wie bisher keine Steuerpflicht aus. Erst eine spätere Veräußerung der Immobilie führt zur Einkommensteuerpflicht.
Die Ermittlung des Veräußerungsgewinns
Für die Ermittlung des mit 25 % steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns ist zwischen „Neuvermögen“ und „Altvermögen“ zu unterscheiden. Als „Neuvermögen“ gelten alle Immobilien, bei denen am 1.4.2012 die Spekulationsfrist nach bisheriger Rechtslage noch nicht abgelaufen war, bzw. alle Immobilien, die nach dem 1.4.2012 angeschafft werden. Alle anderen Immobilien gelten als „Altvermögen“ (in der Regel Anschaffungen vor dem 1.4.2002).
„Neuvermögen“
Der Veräußerungsgewinn ergibt sich aus dem Veräußerungserlös abzüglich Anschaffungskosten, Anschaffungsnebenkosten und Herstellungs- und Instandsetzungsaufwendungen. Hinzuzurechnen sind steuerlich geltend gemachte Abschreibungen, sowie steuerfreie Subventionen.
Werbungskosten sind mit Ausnahme der für die Entrichtung der Steuer anfallenden Kosten nicht mehr abzugsfähig.
Ab dem 11. Jahr nach der Anschaffung kann ein Inflationsabschlag von 2 % pro Jahr geltend gemacht werden, maximal jedoch bis zu einer Höhe von 50 %.
„Altvermögen“
Bei Altvermögen wird der Veräußerungserlös pauschal ermittelt. Der Veräußerungsgewinn ist dabei mit 14% des Verkaufspreises festzusetzen, was beim anzuwendenden Steuersatz von 25% eine effektive Steuerbelastung von 3,5% ergibt.
Für Immobilien bei denen nach dem 31.12.1987 eine Umwidmung stattgefunden hat ist der Veräußerungsgewinn jedoch pauschal mit 60 % des Veräußerungserlöses anzusetzen, was eine Effektivsteuerbelastung von 15% (25% von 60%) bedeutet. Als Umwidmung gilt dabei jede Umwidmung, die eine erstmalige Bebauung ermöglicht.
Auf Antrag kann der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn wie unter Punkt „Neuvermögen“ ermittelt werden.
Auswirkungen auf die Gesamteinkünfte des Steuerpflichtigen
Der Gewinn aus der Veräußerung wirkt sich nicht progressionserhöhend auf das Resteinkommen aus. Veräußerungsgewinne sind somit in der Veranlagung nicht mehr zu berücksichtigen.
Verluste aus privaten Grundstücksveräußerungen dürfen wie bisher nur mit Gewinnen aus anderen privaten Grundstücksveräußerungen verrechnet werden. Ein Vortrag der Verluste in Folgejahre ist nicht vorgesehen. Es besteht wie bei Kapitaleinkünften die Möglichkeit auf eine Regelbesteuerung zum normalen Einkommensteuertarif zu optieren.
Immobilien des Betriebsvermögens
Der besondere Steuersatz von 25 % gilt grundsätzlich auch für Immobilien des Betriebsvermögens. In Ausnahmefällen ist allerdings weiterhin der normale Einkommensteuertarif anzuwenden. Davon betroffen sind Verkäufe von Grundstücken, die dem Umlaufvermögen zuzurechnen sind (beispielsweise bei gewerblichen Grundstückshändlern) und Steuerpflichtige, die den Schwerpunkt ihrer betrieblichen Tätigkeit in der Überlassung oder Veräußerung von Grundstücken haben. Weiters ist der normale Einkommensteuertarif auf Grundstücke anzuwenden, soweit Teilwertabschreibungen vorgenommen oder stille Reserven auf die Immobilie übertragen wurden.
Die Ermittlung des auf das Gebäude entfallenden Veräußerungsgewinns hat immer nach den allgemeinen betrieblichen Gewinnermittlungsgrundsätzen zu erfolgen (Veräußerungserlös abzüglich Buchwert). Betriebsausgaben in Zusammenhang mit der Veräußerung sind analog der Werbungskosten im Privatvermögen nicht mehr absetzbar, ein Inflationsabschlag darf nur vom Grund und Boden abgesetzt werden. Die pauschale Ermittlung des Veräußerungsgewinnes für „Altvermögen“ ist wie oben beschrieben möglich.
Da die Veräußerung von Grund und Boden sowohl im Privat- als auch im Betriebsvermögen mit der Gesetzesänderung ab dem 1.4.2012 einheitlich besteuert wird, löst die Entnahme des Grund und Bodens aus dem Betriebsvermögen keine Gewinnrealisierung mehr aus, die Entnahme eines Gebäudes stellt hingegen einen zu versteuernden Vorgang dar.
Zu beachten ist, dass diese Ausführungen nur für einkommensteuerpflichtige Unternehmer gilt, für Kapitalgesellschaften sind Veräußerungsgewinne aus Immobilientransaktionen unverändert nach den allgemeinen Gewinnermittlungsgrundsätzen zu berechnen und unterliegen der 25%igen Körperschaftsteuer.
Änderungen im Bereich der Umsatzsteuer
Eine wesentliche Änderung im Bereich der Umsatzsteuer betrifft die Umsatzsteuerpflicht bei der Vermietung und Verpachtung von Immobilien (mit Ausnahme der Vermietung für Wohnzwecke). Die Vermietung von Immobilien für Geschäftszwecke ist grundsätzlich unecht steuerbefreit, was bedeutet, dass keine Umsatzsteuer auf die Miete zu entrichten ist, im Gegenzug aber keine Vorsteuern geltend gemacht werden können. Es besteht allerdings die Möglichkeit, zur Steuerpflicht zu optieren, wodurch in weiterer Folge ein Vorsteuerabzug ermöglicht wird. Diese Optierung zur Umsatzsteuerpflicht wird ab dem 1.4.2012 nur mehr dann möglich sein, wenn die Immobilie durch den Mieter fast zur Gänze für Umsätze verwendet wird, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Das bedeutet, dass die Option nicht mehr ausgeübt werden kann, wenn die Immobilie beispielsweise an eine Bank oder einen Arzt vermietet wird, da die
se grundsätzlich nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt sind. Baulich abgeschlossene Teile einer Immobilie können selbständig beurteilt werden.
Anzuwenden ist die Neuregelung auf Miet- und Pachtverhältnisse, die nach dem 31.3.2012 beginnen. Errichtet der Vermieter das Gebäude selbst und wurde mit der Errichtung bereits vor dem 1.4.2012 begonnen, gilt weiterhin die Altregelung.
Durch die Gesetzesänderung wird des Weiteren der Vorsteuerberichtigungszeitraum im Zusammenhang mit Grundstücken von derzeit 10 Jahren auf 20 Jahre verlängert. Nach bisheriger Rechtslage ist für die Errichtung eines Gebäudes eine gänzliche Rückerstattung der Vorsteuer möglich, sofern das Gebäude für mindestens 10 Jahre steuerpflichtig vermietet wird. Dieser Zeitraum verlängert sich nun auf 20 Jahre. Das bedeutet, dass bei einer Immobilie, für die der Vorsteuerabzug geltend gemacht wurde, bei Änderung der Verhältnisse (steuerfreier Verkauf bzw. steuerfreie Vermietung) innerhalb eines Zeitraumes von 20 Jahren die Vorsteuer anteilig zurück zu zahlen ist. Die Neuregelung gilt nicht für Immobilien, die zum 31.3.2012 bereits genutzt werden, bzw. für solche für die zu diesem Zeitpunkt bereits Mietverträge abgeschlossen wurden.
Unterlagen, die die Korrektur der Vorsteuer betreffen, sind in diesem Zusammenhang nunmehr nicht mehr 12 sondern 22 Jahre aufzubewahren.
