Das neue Zahlungsverzugsgesetz stärkt die Position der meisten säumigen Wohnungsmieter, in dem es diesen für die Zahlung mehr Zeit einräumt. Für den Vermieter ergibt sich ein Umstellungsaufwand, da er künftig die Miete erst nach dem 5. Jeden Monats einmahnen darf, wenn es sich um Wohnungsmieter und Verbraucher handelt. Ebenfalls neu und für Vermieter erfreulich ist, dass nunmehr unter bestimmten Voraussetzungen bis zu EUR 40,00 als Mahnspesen ohne weitere Nachweise verrechnet werden können.
Ein wenig unbemerkt von der breiten (teilweise auch juristischen) Öffentlichkeit ist am 16.3.2013 das Zahlungsverzugsgesetz (ZVG), mit dem im Wesentlichen die Richtlinie 2011/7/EU zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr umgesetzt wurde, in Kraft getreten. Das Gesetz sieht unter anderem Änderungen in der Regelung des Fälligkeitszeitpunktes für Geldschulden im allgemeinen sowie für Mietzinsverbindlichkeiten bei der Raummiete im Besonderen, der Höhe der gesetzlichen Verzugszinsen für Geldforderungen aus beiderseitigen Unternehmergeschäften und spezielle Entschädigungsbestimmungen für Betreibungskosten aus beiderseitigen Unternehmensgeschäften vor. Da die einzelnen Bestimmungen auf verschiedene Gesetze (ABGB, MRG, UGB, KSchG) verteilt sind, soll im Folgenden eine kurze Übersicht der wichtigsten Änderungen bezogen auf Bestandverhältnisse erfolgen.
Bei der Beurteilung, welche neuen Regelungen nun tatsächlich auf ein Mietverhältnis anzuwenden sind, ist nach Mietverhältnissen im Vollanwendungsbereich des MRG bzw. solchen im Teilanwendungs- und Vollausnahmebereich des MRG einerseits sowie Mietverträgen mit Geschäftsraummietern und Wohnungsmietern andererseits zu unterscheiden. Ebenso berücksichtigt werden soll das Datum des Inkrafttretens der neuen Bestimmungen.
a) Fälligkeit der Miete:
Vollanwendungsbereich MRG:
Sowohl der Geschäftsraummieter als auch der Wohnungsmieter haben die laufende Miete, sofern kein späterer Zahlungstermin vereinbart ist, am 5. eines jeden Kalendermonats im vorhinein zu entrichten. Die Vereinbarung eines früheren Zahlungstermines ist rechtsunwirksam. Diese Bestimmung gilt auch für vor dem 16.03.2013 abgeschlossene Verträge. Dies ist eine deutliche Veränderung zur bisherigen Bestimmung, wonach die Miete am 1. Jedes Monats fällig war und soll wohl die Gepflogenheiten der Praxis in Gesetzesform gießen, wonach viele Mieter ihr Gehalt (oder sonstige Transferleistungen) oft erst in den ersten Tagen des Monats erhalten.
Bei Banküberweisung hat der Geschäftsraummieter den Überweisungsbetrag so rechtzeitig zu erteilen, dass die Miete spätestens am 5. eines jeden Kalendermonats auf dem Konto des Vermieters wertgestellt ist. Beim Wohnungsmieter, der Verbraucher ist, reicht die Erteilung des Überweisungsauftrages am 5. eines jeden Kalendermonats aus (die Wertstellung erfolgt somit erst nach dem Fälligkeitstermin). Der Vermieter hat dem Mieter ein verkehrsübliches Bankkonto bekannt zu geben.
Teil- und Vollausnahmen vom MRG:
Auch hier gilt für Geschäftsraum- wie für Wohnungsmieter grundsätzlich der 5. eines jeden Kalendermonats als Fälligkeitstermin. Abweichend vom Vollanwendungsbereich des MRG ist hier jedoch die Vereinbarung eines abweichenden Fälligkeitstermines (etwa der 1. des jeweiligen Monats) mit dem Mieter zulässig.
Hier empfielt es sich also im Mietvertrag entsprechende Regelungen aufzunehmen, wenn dafür vorgesorgt werden soll, dass zumindest bei Geschäftsraummietern die Miete schon am Beginn des Monats gezahlt werden soll.
Für die Rechtzeitigkeit der Banküberweisung gilt dasselbe wie im Vollanwendungsbereich des MRG.
Zwischen Unternehmen (oder auch zwischen Privaten, wenn es sich also um kein Verbrauchergeschäft handelt) sind Geldüberweisungen künftig so rechtzeitig aufzugeben, dass sie bei Fälligkeit bereits am Konto des Gläubigers gutgeschrieben sind. Der Schuldner trägt die Gefahr für die Verzögerung oder das Unterbleiben der Gutschrift auf dem Konto des Gläubigers, soweit die Ursache dafür nicht beim Bankinstitut des Gläubigers liegt
b) Verzugszinsen:
Hier ist zwischen Geschäftsraummietern und Wohnungsmietern einerseits und zwischen vor dem 16.3.2013 und nach diesem Datum abgeschlossenen Mietverträgen andererseits zu differenzieren.
Für Wohnungsmieter hat das Gesetz keine Änderungen gebracht, egal ob ein nach dem 16.3.2013 abgeschlossener Mietvertrag oder ein Altmietvertrag vorliegt betragen die gesetzlichen Verzugszinsen 4% p.a..
Bei Geschäftsraummietern mit Unternehmern (beachte Ausnahme Gründungsgeschäft mit einer natürlichen Person iSd 3 1 Abs. 3 KSCHG) gelten für Altmietverträge auch weiterhin (dh auch für zukünftige Mietzinsperioden) die gesetzlichen Verzugszinsen von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz (dzt. Sohin 8,38%). Für neu ab dem 16.03.2013 abgeschlossene Mietverträge fallen demgegenüber Verzugszinsen von 9,2 % über dem Basiszinssatz (dzt 9,58% p.a.) an, trifft den Geschäftsraummiter an der Zahlungsverzögerung aber kein Verschulden, hat auch er nur Verzugszinsen in Höhe von 4% p.a. zu entrichten.
c) pauschale Mindestmahnspesen von EURO 40 Bei Geschäftsraummietern:
Neu ist hier, dass der Vermieter berechtigt ist, Geschäftsraummietern, die Unternehmer sind, bei Mietverträgen mit einem Abschlussdatum ab dem 16.03.2013 ohne weiteren Nachweis pauschal einen Betrag von EURO 40 als Abgeltung für die außergerichtliche Betreibung der offenen Mietzinsforderungen zu verrechnen. Dies stellt doch eine wesentliche Verbesserung für den Vermieter bzw den Hausverwalter dar, war doch die Durchsetzung außergerichtlicher Betreibungskosten in der Vergangenheit eher die seltene Ausnahme. Bedenkt man den nicht unerheblichen Arbeitsaufwand, der mit dem laufenden Mahnwesen verbunden ist, stellt die nun vorgesehene Mindestentschädigung doch eine erfreuliche Neuerung dar. Regelmäßiges Einmahnen von Mietzinsrückständen sollte daher in der Zukunft auch für den Hausverwalter kein Verlustgeschäft mehr sein.
Verkompliziert wird die Lage allerdings dadurch, dass für darüberhinausgehende Betreibungskosten ebenso wie für Betreibungskosten aus Altmietverträgen und Betreibungskosten gegenüber Wohnungsmietern leider alles beim Alten bleibt. Sie sind vom Vermieter im Einzelnen ihrer Höhe nach nachzuweisen und stehen nur dann zu, wenn ihr Aufwand notwendig war und sie in einem angemessenen Verhältnis zur betriebenen Forderung stehen.
d) Handlungsbedarf für den Hausverwalter – Änderung der Mietverträge etc
Für den Vermieter bzw dessen Hausverwalter ergibt sich aus den neuen Bestimmungen mehrfacher Handlungsbedarf. Einerseits sind die verwendeten Mietvertragsmuster auf ihre Übereinstimmung mit der neuen Rechtslage zu überprüfen und gegebenenfalls anzupassen, andererseits ist zB auch beim Inkasso des Mietzinses im Lastschriftverfahren darauf zu achten, dass die Aufträge zum Einzug der Lastschrift auf den Monatsfünften als Fälligkeitstermin umgestellt werden.
Einzig im Bereich der Geschäftsraummieten kommt es künftig zu einer Erleichterung der Geltendmachung außergerichtlicher Betreibungskosten. Der Pauschalbetrag von EUR 40,00 sollte es immerhin ermöglichen, den Mehraufwand für Mahnungen einigermaßen angemessen abgegolten zu erhalten.
Insgesamt ist es aber sicherlich zu einer (weiteren) Stärkung der Position von Schuldnern gekommen, die Verbraucher sind. Dem Vermieter bleibt nichts anderes übrig, als sich darauf einzustellen und sein Verrechnungswesen entsprechend umzustellen.
