Fachmagazin für Recht in Sachen Architektur, Bau und Immobilien

Bei der Durchsetzung offener Werklohnforderungen kommt es in der Praxis häufig zu Konflikten, die in manchen Fällen gerichtlich ausgetragen werden müssen. Eine Frage, die sich in diesem Zusammenhang stellen kann ist, ob überhaupt eine prüffähige Rechnung vorliegt.

Immer öfters schließen Bauträger bei ihren Projekten „Contractingverträge“ ab und überbinden diese an die Käufer. Contracting bezeichnet eine Vielzahl von völlig verschiedenen Verträgen, darunter auch Maßnahmen der Drittfinanzierung. Contractingmaßnahmen sind im Wesentlichen darauf ausgerichtet, dass ein Unternehmer (Contractor) Energiesparmaßnahmen oder die Energieversorgung auf einer Liegenschaft verwirklicht. Diese Verträge sind meist komplex und für die Käufer schwer verständlich. Es stellt sich daher die Frage, ob bzw unter welchen Voraussetzungen diese Vereinbarungen zulässig sind.

„Allheilmittel, Kulturveränderung, Planungsprozess im Wandel, Klarheit, Transparenz und interdisziplinäre Zusammenarbeit“ sind nur einige Begrifflichkeiten, die mit der Planungsmethode “Building Information Modeling (BIM)“ verbunden werden – können wir damit zukünftig auch (Bau-)Konflikte schneller lösen?

Fassade, Dach, Allgemeinflächen wie Gänge oder Keller, Fenster, Türen, Außenanlagen, Aufzüge und andere technische Anlagen – Eigentümer eines Gebäudes sind verpflichtet dessen Bauzustand zu überwachen und damit im Rahmen der Gebäudesicherheit mit beachtlichen Prüf- und Kontrollpflichten konfrontiert. Die ÖNORM B 1300 möchte zu einer Standardisierung solcher Sicherheitsüberprüfungen beitragen und so eine Grundlage für die rechtzeitige Erkennung von Gefahrenpotential schaffen.

Am 16. Juni 2015 wurde vom Ministerrat die Regierungsvorlage des Steuerreformgesetzes 2015/2016 beschlossen. Die Regierungsvorlage in der Fassung des Ausschussberichtes wurde am 7. Juli 2015 im Plenum des Nationalrates samt einem dazu eingebrachten Abänderungsantrag beschlossen. Das Gesetz enthält zahlreiche Änderungen, die die Immobilienwirtschaft betreffen. Insbesondere gibt es Änderungen bei der Grunderwerbsteuer, der Immobilienertragsteuer und der Abschreibung.

Clemens Limberg

 et al.

Zuletzt hatte der Oberste Gerichtshof (OGH) einen Fall zu entscheiden, bei dem der Baustellenverkehr einer großen Baustelle so intensiv war, dass er umliegende Gebäude beschädigte (Riss-Schäden an der Fassade). Konkret wurde über Jahre hinweg ein aus mehreren Gebäudeteilen bestehendes Immobilienprojekt (in der Entscheidung mit „Forum S*****“ bezeichnet) realisiert und waren dafür täglich dutzende An- und Abfahrten mit Schwerfahrzeugen notwendig.

Mediative Konfliktlösung in der Bauwirtschaft  - betriebswirtschaftlich sinnvoll?

In der Vergabepraxis stellen falsch ausgefüllte Bieterlücken einen der häufigsten Ausscheidensgründe dar. Die Judikatur der Vergabekontrollbehörden ist dahingehend sehr formalistisch. Schon das Nichtausfüllen einer einzigen Bieterlücke kann zum Ausscheiden des Angebots führen. Der vorliegende Artikel soll das Problembewusstsein schärfen und dem Angebotsersteller das nötige Rüstzeug für den vergaberechtskonformen Umgang mit Bieterlücken geben.

Mit 1.2.2015 trat die Novelle der NÖ Bauordnung (NÖ LGBl Nr. 1/2015), der Bautechnikverordnung (NÖ LGBl Nr. 4/2015) und des Raumordnungsgesetzes (NÖ LGBl Nr. 3/2015) in Kraft.

Der Anteil der älteren Menschen an der Bevölkerung steigt enorm. Immer mehr werden barrierefrei gestaltete Wohnräume und spezielle Services und Dienstleistungen nachgefragt. So unterschiedlich die Wohnbedürfnisse der Senioren sind, eins ist sicher, die Mehrheit will so lange wie möglich in den „eigenen vier Wänden“ leben. Während die klassischen Alten- und Pflegeheime für ältere Menschen mit einer Pflegestufe geeignet sind, die eine rund um die Uhr medizinische und pflegerische Betreuung erfordern, haben sich für die selbstbestimmte Lebensweise älterer Menschen verschiedene Wohnformen herausgebildet.

Fehler in Rechnungen sind gerade in der Baubranche keine Seltenheit, können aber den zur Zahlung verpflichteten Bauherrn mitunter (hundert-)tausende Euro mehr kosten. Um solchen Rechnungsfehlern samt deren Folgen für den Bauherrn bereits im Vorfeld entgegenzuwirken, obliegt der örtlichen Bauaufsicht unter anderem die Prüfung der von den ausführenden Unternehmen gelegten Rechnungen. Doch welchen Umfang hat die Rechnungsprüfung der örtlichen Bauaufsicht?

Grundsätzlich bedürfen Änderungen im und am Wohnungseigentumsobjekt der (vorherigen) Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer der Liegenschaft. Bei Fehlen der Zustimmung auch nur eines Wohnungseigentümers kann der die Änderung vornehmende Wohnungseigentümer von jedem anderen Wohnungseigentümer mittels Eigentumsfreiheitsklage erfolgreich auf Beseitigung der Änderung und Wiederherstellung des früheren Zustandes geklagt werden.

Nach aktueller Rechtsprechung des OGH kann ein Werkunternehmer, der gegen die allgemeinen öffentlich-rechtlichen Sorgfaltspflichten des § 31 WRG verstoßen und eine Gewässerverunreinigung herbeigeführt hat, auch nach Übergabe seines Werkes wasserrechtlich als Verursacher in Anspruch genommen und so mit der Durchführung von zur Vermeidung der Verunreinigung erforderlichen Maßnahmen beauftragt oder zum Ersatz der Kosten derartiger Maßnahmen herangezogen werden.

Gerade bei der Vermietung von Eigentumswohnungen kommt es immer häufiger vor, dass diese möbliert an Mieter überlassen werden. Die sogenannte Möbelmiete birgt einige „Fallen“ die bei der Vertragsgestaltung berücksichtigt werden sollten.

Nach 204 Jahren war es Zeit, die Gesellschaft bürgerlichen Rechts neu – wenn auch nicht gänzlich anders – zu regeln. Von den am 1.1.2015 in Kraft getretenen Bestimmungen gehören jene über die Insolvenz eines ARGE-Partners zu den wichtigsten. Darum werden sie hier näher besprochen. Ab Mitte 2016 gilt das neue Regime auch für bestehende ARGEn, weshalb man die Übergangsbestimmungen kennen sollte. Drittens lohnt es sich, bis zum Ende dieses Beitrags zu lesen, um die Highlights der neuen Rechtslage für Bau-ARGEn zu finden.

Die Vertragsparteien legen Bauverträgen und anderen Werkverträgen in vielen Fällen einen Kostenvoranschlag zugrunde. In der Praxis stellt sich die Frage, ob der Auftragnehmer ein zusätzliches Entgelt verlangen kann, wenn die tatsächlich entstandenen Kosten den Betrag, der im Kostenvoranschlag ausgewiesen wird, übersteigen. In einer jüngst ergangenen Entscheidung hatte sich der OGH mit diesem Thema auseinanderzusetzen.

Immer wieder kommt es beim Ausfüllen von Leistungsverzeichnissen und der Detailkalkulation zu Fehlern (Rechen- und/oder Kalkulationsfehler), die der Bieter im Zuge der Angebotsprüfung korrigieren möchte. Da die Grenzen für die Zulässigkeit einer solchen Korrektur sehr eng sind, und diese auch von der Qualifikation als Rechen- oder Kalkulationsfehler abhängen, werden im Folgenden die Begriffe Rechen- und Kalkulationsfehler und deren unterschiedlichen Rechtsfolgen näher erläutert.

Mit außergerichtlichen Konfliktlösungsverfahren Zeit und Geld sparen

Wechselseitige Ansprüche zwischen einzelnen Subunternehmen

Wohnraumnutzer, seien es Eigentümer oder Mieter, haben ein natürliches Interesse daran, ihr Hab und Gut entsprechend zu schützen und dabei eine Videoüberwachung zu verwenden. Kürzlich hat sich der Oberste Gerichtshof wieder einmal mit der Frage auseinandergesetzt, ob ein Mieter einer Wohnung berechtigt ist, zum Zweck der Überwachung der von ihm angemieteten Objekte eine Videokamera an der Hauswand außerhalb des Mietobjektes anzubringen. Nunmehr scheint den Überwachungsinteressen eines Mieters mehr Gewicht als bisher geschenkt zu werden. Das Anbringen von Kameras durch Mieter in Bereichen, die außerhalb des Mietobjektes gelegen sind, ist nicht mehr tabu.

Handwerkerleistungen – Handwerkerbonus – Bekämpfung der Schwarzarbeit – Stärkung der redlichen Wirtschaft – für eigene Wohnzwecke genutzter Wohnraum – Sanierung von Wohnraum – Meldeerfordernis – Arbeitsleistungen – Förderzeitraum – Mindestbetrag – Höchstgrenze – Deckelung der Förderung – Abwicklungsstelle – Kommunalkredit Public Consulting GmbH – Bausparkassen als Einreichstelle – vertragliche Förderung – Vertragsgrundlagen

Im ersten Teil des Fachbeitrages wurde aufgezeigt, dass Grundstückstransaktionen und Liegenschaftsentwicklungsprojekte mit Beteiligung der öffentlichen Hand einer beihilfenrechtlichen Würdigung unterzogen werden müssen. Ferner wurden Optionen vorgestellt, Immobilientransaktionen frei vom Beihilfeverdacht durchzuführen. Im zweiten Teil des Fachbeitrages sollen die wichtigsten Varianten dargestellt werden, Immobilienprojekte in zulässiger Weise mit Beihilfen der öffentlichen Hand zu fördern.

Das Eingehen einer Bietergemeinschaft kann in Vergabeverfahren sinnvoll sein. Die Partner, mit denen man eine solche eingeht, sollte man aber sorgsam auswählen; scheidet nur einer von ihnen aus, sind unter Umständen alle übrigen um ihre Chance auf einen Zuschlag gebracht.

Öffentliche Auftraggeber dürfen Aufträge nur an zur Leistungserbringung befugte Unternehmer vergeben. Oftmals übersehen die Bieter dabei, dass gewisse Leistungsteile nicht von ihrer gewerblichen Berechtigung umfasst sind. Auf Basis der sogenannten „gewerblichen Nebenrechte“ gemäß § 32 Gewerbeordnung (GewO) sind sie allerdings befugt, in geringem Umfang Leistungen anderer Gewerbe zu erbringen, die eigene Leistungen wirtschaftlich sinnvoll ergänzen. Was unter Leistungen in geringem Umfang zu verstehen ist und wie man diese Leistungsteile berechnet, wird im Folgenden anhand der aktuellen Spruchpraxis des Vergabekontrollsenats Wien (VKS Wien) erläutert.