Fachmagazin für Recht in Sachen Architektur, Bau und Immobilien

Regelmäßig tritt bei der Abwicklung von Bauvorhaben – mögen dies nun Großbauprojekte oder kleinere Projekte sein – im Zuge von Mehrkostenforderungen der Auftragnehmer die Streitfrage auf, zu welchen Anordnungen die vom Bauherrn eingesetzte ÖBA berechtigt ist und in welchem Umfang diese Vertretungshandlungen dem Bauherrn zuzurechnen sind. Im Folgenden wird daher ein kurzer Überblick über die Grundsätze des Stellvertretungsrechts gegeben.

Der Handel mit Emissionsrechten boomt im vermeintlichen Öko-Land Österreich angesichts massiv steigender Emission von Treibhausgasen. Mit einschneidenden und wirkungsvollen Maßnahmen gegen den Klimawandel geizt die Politik bislang. Ob die Novelle des Energieausweis-Vorlage-Gesetzes da Abhilfe schafft?

Das Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 (EAVG 2012), BGBl I 27/2012, vom 20.04.2012 wird mit 1.12.2012 in Kraft treten. Damit setzt der Gesetzgeber die EU-Gebäuderichtlinie um und verfolgt das Ziel, die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden zu verbessern. Die Details zur neuen Rechtslage.

 

Die jüngste Entscheidung des OGH im Zusammenhang mit der Schlussrechnungslegung zu Einheitspreisverträgen 8Ob114/11i eröffnet dem rechnungslegungspflichtigen Werkbesteller die Möglichkeit, Abrechnungsmängel bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz mit Hilfe eines Sachverständigengutachtens zu beheben und so den Einwand der mangelnden Fälligkeit durch den Werkbesteller auszuhebeln. Diese Entscheidung wirft einige Fragen auf.

Aus Spargründen verzichten die meisten Erwerber von Bauträgervertragsobjekten bei den Vertragsverhandlungen auf die Beiziehung einer in Bausachen sachverständigen Person und legen dem Bauträgervertrag - mehr oder weniger ungeprüft - die vom Bauträger zur Verfügung gestellten Pläne samt Bau- und Ausstattungsbeschreibung (in Folge kurz „BAB") zu Gründe. Dieses Spardenken kann am Ende des Tages jedoch zu erheblichen unerwarteten Mehrkosten beim Erwerber führen.

Die Angemessenheit des Preises zählt zu den fundamentalen Grundsätzen des Vergabeverfahrens gemäß § 19 BVergG. Weder in der Rechtsprechung noch in der Lehre findet sich eine einheitliche Definition des angemessenen Preises. Im Folgenden wird ein Überblick über die Angemessenheit des Preises aus vergaberechtlicher Sicht, die Rechtsfolgen spekulativer Preisgestaltung und der dazu ergangenen Judikatur gegeben.

Das Thema Photovoltaikanlagen und die damit im Zusammenhang stehenden Fragen werden immer aktueller. Es besteht immer öfters der Wunsch den eigenen Energiebedarf so gut wie möglich selbst abzudecken und allenfalls mit einem Überschuss Einnahmen zu erzielen. Dabei sind einerseits technische, andererseits rechtliche Rahmenbedingungen zu berücksichtigen. Die anzuwendenden rechtlichen Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) bei der Errichtung von Photovoltaikanlagen auf Wohnungseigentumsanlagen sollen im Folgenden näher besprochen werden.

Der Werkvertrag ist unterschrieben, der Bauauftrag erteilt und der Beginn der Bauarbeiten steht unmittelbar bevor. Wer glaubt, dass für den Auftragnehmer alles Rechtliche schon erledigt ist, der irrt gewaltig.

Seit der ersten sogenannten Klauselentscheidung des OGH aus dem Jahr 2006 (7 Ob 78/06f), bei der eine Reihe von in Standardmietverträgen verwendeter Klauseln für ungültig befunden wurde, vergeht mittlerweile kaum ein Jahr, in dem sich der OGH nicht mit weiteren mietvertraglichen Klauseln auseinanderzusetzen hat.

Dokumentation ist keine lästige Pflicht, sie gehört zu den Routineaufgaben des Auftragnehmers im Rahmen eines Bauprojektes. Eine gute Dokumentation hat schon so manchen Bauprozess vermieden; liegen die Fakten gut dokumentiert auf dem Tisch, wird sich der Vertragspartner mit gutem Grund überlegen, ob er tatsächlich ein Gericht bemüht oder nicht doch lieber versucht, ohne erhebliche Sachverständigen- und Gerichtskosten eine Einigung über Mehrkosten herbeizuführen.

Wenn es um die Gestaltung ihrer Wohnung geht, kennt die Kreativität der jeweiligen Wohnungseigentümer oft keine Grenzen. Dass sie zu der damit verbundenen Änderung der Wohnung häufig gar nicht berechtigt sind, beachten die wenigsten Wohnungseigentümer.

Kaum ein Bauvorhaben läuft ohne eine “Störung der Leistungserbringung” ab und in der Baupraxis taucht daher immer wieder die brennende Frage auf, ob der Auftragnehmer zu Forcierungsmaßnahmen verpflichtet sein kann, um den ursprünglich vereinbarten Bauzeitplan einzuhalten oder ob der Auftraggeber sogar berechtigt sein kann, solche Maßnahmen anzuordnen.

Mit dem Stabilitätsgesetz 2012 wird die Besteuerung von Immobilienverkäufen völlig neu gestaltet werden. Gewinne aus der Veräußerung von privaten Immobilien werden dadurch generell und unabhängig von einer wie bisher geltenden Spekulationsfrist steuerpflichtig. Dadurch werden auch bereits seit Jahrzehnten in Besitz befindliche Immobilien steuerhängig. Weitere Änderungen gibt es in Zusammenhang mit der Veräußerung betrieblich gehaltener Immobilien, sowie im Zusammenhang mit Umsatzsteuer und Vorsteuerabzug bei vermieteten Immobilien.

In der Architektur- und Baupraxis wird vielfach unter Berufung auf vermeintliche Leitentscheidungen des Obersten Gerichtshofes die Meinung vertreten, das Werk eines Architekten sei jedenfalls urheberrechtlich geschützt. Dies ist in vielen Fällen ein Irrglaube.

Günstiger Wohnungseigentumserwerb in Zeiten steigender Wohnungspreise? Sind Nutzer von Genossenschaftswohnungen gegen die ansteigenden Preise geschützt?

Das Vergaberecht wird kaum durch den österreichischen Gesetzgeber geschaffen, sondern auf Gemeinschaftsebene. Deshalb sind Richtlinienvorschläge für die Zukunft des Vergaberechts noch wichtiger  als eine BVergG-Novelle. Die drei Kommissions-Vorschläge für neue Vergaberichtlinien, va die horizontale Richtlinie bringen auch Verbesserungen für die österreichische Bauwirtschaft: zB unkompliziertere Eignungsnachweise; klarere Definitionen; Förderung elektronischer Vergabeverfahren.

Mehr noch profitieren Auftraggeber: einfachere Verfahrenswahl; flexiblere Fristberechnung; kürzere Angebots- und Teilnahmefristen; volle Bekanntmachungspflichten nur auf Bundesebene; Bewertung des Know-Hows von Mitarbeitern der Bieter auch als Zuschlagskriterium; weitgehend freier Ablauf der Angebotsprüfung; Sperre unzuverlässiger Bieter.

Die Verbesserung der Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden, die Erfüllung der mit dem Kyoto-Protokoll übernommenen Verpflichtungen sowie Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie zwingen den Gesetzgeber zur Novelle des Energieausweis-Vorlage-Gesetzes. Ein Entwurf des Justizministeriums liegt dazu bereits vor, die geplanten Neuerungen sind demnach absehbar.

Die Bundesvergabegesetznovelle ist beschlossen. Einschneidende Änderungen bringt die Novelle nicht, allerdings ist zumindest ein erster Schritt in die richtige Richtung zu erkennen. Von den beschlossenen Änderungen ist die erweiterte Möglichkeit der Direktvergabe besonders hervorzuheben. 

An allgemeinen Teilen der Liegenschaft kann Wohnungseigentum nicht begründet werden. Ein Verstoß gegen diesen zwingenden Nutzwertfestsetzungsgrundsatz zieht die Nichtigkeit der vertraglichen Widmung, ja sogar die Nichtigkeit der Nutzwertfestsetzung und der darauf allenfalls aufbauenden bücherlichen Eintragungen nach sich.

Die Sicherstellung des Auftraggebers im Rahmen von (Bau-)Werkverträgen, insbesondere das Thema „Haftungsrücklass“ ist angesichts der steigenden Insolvenzrisiken in Zeiten der Finanz- und Wirtschaftskrise ein Dauerbrenner – Grund genug, sich damit näher zu befassen. 

In mehreren Judikaten der letzten Zeit (VKS Wien VKS-12598/10; VKS-6346/11; BVA N/0022-BVA/11/2011-26) haben die Vergabenachprüfungsbehörden klargestellt, was in der Hektik der Angebotserstellung leider immer wieder übersehen wird: Eine Bietergemeinschaft (BIEGE) zwischen Ziviltechnikern und Baumeistern ist berufsrechtlich unzulässig und deshalb im Vergabeverfahren auszuscheiden.

Das Bundeskanzleramt hat am 02.08.2011 die Bundesvergabegesetznovelle 2011 in Begutachtung gegeben. Ziel dieser Gesetzesinitiative ist eine Neuregelung des Unterschwellenbereiches sowie eine Nachfolgeregelung für die derzeit geltende und bis 31.12.2011 befristete Schwellenwertverordnung. Die bisherigen Erleichterungen für öffentliche Auftraggeber, die sich durch die Schwellenwertverordnung ergeben haben, werden weitgehend wieder zunichte gemacht.

In der Vergangenheit sind bereits mehrfach Entscheidungen des Obersten Gerichtshofes zur unzulässigkeit von Mietvertragsklauseln ergangen. Diese Entscheidungen haben leider mehr zur Verwirrung als zur Aufklärung der Rechtslage beigetragen, insbesondere was die Erhaltungspflicht des Mieters betrifft. Ein aktuelles OGH-Judikat befasst sich mit der Überbindung der Erhaltungspflicht auf den Mieter; mit Auswirkung auf Geschäftsraummieten?

Die Gemeinden verfehlen im Bauwesen regelmäßig ihre zentrale Aufgabe, Bauwerber über potenzielle Gefahren aufzuklären, die für ihr Bauvorhaben ausgehend von Hochwasser, Lawinen oder Hangrutschungen schlagend werden können – ein Missstand, der nicht nur für den betroffenen Bauwerber unangenehme Folgen haben kann.

Ist die Anwendbarkeit des Bauträgervertragsgesetzes (BTVG) auf ein konkretes Bauprojekt einmal festgestellt, folgt die Frage nach möglichen Varianten der Sicherung des Erwerbers. Dies soll im Idealfall eine kostengünstige Variante sein, die keine gröberen Verzögerungen des Baufortschritts nach sich zieht. Welche Möglichkeiten das BTVG vorsieht und wie diese Sicherungsmittel angewendet werden können, soll dieser Artikel im Folgenden beleuchten.