Fachmagazin für Recht in Sachen Architektur, Bau und Immobilien

Manuela Maurer-Kollenz

Müller Partner Rechtsanwälte

1010 Wien, Rockhgasse 6
Fon +43 1 535 8008
Fax +43 1 535 8008-50
m.maurer-kollenz@mplaw.at
www.mplaw.at

Manuela Maurer-Kollenz ist seit 1996 Rechtsanwältin und seit 2012 Partnerin der Kanzlei Müller Partner Rechtsanwälte. Ihr beruflicher Weg führte über die Verwaltung und die Privatwirtschaft zur Anwaltei, immer mit Blickwinkel auf das Immobilien- und Baurecht. Im Wirtschaftsministerium mit den Anfängen der Vergabekontrolle befasst, in der Privatwirtschaft in einer Rechtsabteilung eines internationalen Pharmakonzern zahlreiche Bauverfahren abwickelnd, hat sie sich schließlich als Anwältin spezialisiert und jahrelange Erfahrung bei Liegenschaftstransaktionen, Bauträgerverträgen, Miet- und Wohnrechtsangelegenheiten und im Baurecht und Bauvertragsrecht erworben. Vor ihrem Wechsel zur Kanzlei Willheim Müller war sie viele Jahre Partnerin in einer größeren renommierten Wiener Wirtschaftskanzlei. Sie ist als Treuhänderin nach dem Bauträgervertraggesetz tätig und unterstützt und berät sowohl Unternehmen als auch Privatpersonen in allen Immobilienangelegenheiten.

Artikel des Autors

Immer öfters schließen Bauträger bei ihren Projekten „Contractingverträge“ ab und überbinden diese an die Käufer. Contracting bezeichnet eine Vielzahl von völlig verschiedenen Verträgen, darunter auch Maßnahmen der Drittfinanzierung. Contractingmaßnahmen sind im Wesentlichen darauf ausgerichtet, dass ein Unternehmer (Contractor) Energiesparmaßnahmen oder die Energieversorgung auf einer Liegenschaft verwirklicht. Diese Verträge sind meist komplex und für die Käufer schwer verständlich. Es stellt sich daher die Frage, ob bzw unter welchen Voraussetzungen diese Vereinbarungen zulässig sind.

Der Anteil der älteren Menschen an der Bevölkerung steigt enorm. Immer mehr werden barrierefrei gestaltete Wohnräume und spezielle Services und Dienstleistungen nachgefragt. So unterschiedlich die Wohnbedürfnisse der Senioren sind, eins ist sicher, die Mehrheit will so lange wie möglich in den „eigenen vier Wänden“ leben. Während die klassischen Alten- und Pflegeheime für ältere Menschen mit einer Pflegestufe geeignet sind, die eine rund um die Uhr medizinische und pflegerische Betreuung erfordern, haben sich für die selbstbestimmte Lebensweise älterer Menschen verschiedene Wohnformen herausgebildet.

Wohnraumnutzer, seien es Eigentümer oder Mieter, haben ein natürliches Interesse daran, ihr Hab und Gut entsprechend zu schützen und dabei eine Videoüberwachung zu verwenden. Kürzlich hat sich der Oberste Gerichtshof wieder einmal mit der Frage auseinandergesetzt, ob ein Mieter einer Wohnung berechtigt ist, zum Zweck der Überwachung der von ihm angemieteten Objekte eine Videokamera an der Hauswand außerhalb des Mietobjektes anzubringen. Nunmehr scheint den Überwachungsinteressen eines Mieters mehr Gewicht als bisher geschenkt zu werden. Das Anbringen von Kameras durch Mieter in Bereichen, die außerhalb des Mietobjektes gelegen sind, ist nicht mehr tabu.

Wie so oft im Leben gibt es viele Situationen, in denen man aneinander vorbeiredet. Man schließt ein Geschäft, für jeden ist die Sachlage klar, obwohl dies so gar nicht der Fall ist. Gerade auch bei Mietverträgen, die oft ohne Beiziehung eines Rechtsbeistandes abgeschlossen werden, spielt es natürlich eine große Rolle, welche Meinung dann zählt. Dies herauszufinden ist Aufgabe der Auslegung. Neuste höchstgerichtliche Judikatur widerlegt die aus vergangener mieterfreundlicher Judikatur naheliegende Vermutung, dass eine Auslegung immer zu Gunsten der Mieter erfolgen würde. Ein Lichtblick für Vermieter, die sich in bestimmten Fällen doch auf eine vernünftige Auslegung verlassen können, auch wenn in der von ihnen zu verantwortenden Textierung des Mietvertrages Fehler unterlaufen. Dennoch ist höchste Sorgfalt bei der Verfassung von Mietverträgen geboten und Kenntnis der Auslegungsregeln erforderlich.

Bei grundbücherlicher Sicherstellung eines Erwerbers aus einem Bauträgervertrag mit Zahlung nach Ratenplan soll ein wirtschaftlicher Gegenwert in Form der Eigentumsrechte bzw Anwartschaftsrechte und der schon geschaffenen Bauleistungen gesichert werden. Die Baufortschrittskontrolle nach BTVG ist eine Kontrolle des Wertzuwachses und primär keine Qualitätskontrolle. In der Praxis stellt sich für Bauträger, den Baufortschritt beurteilende Sachverständige und Treuhänder immer wieder die Frage, ob ein Baufortschritt „abgeschlossen ist“, wenn noch Leistungen fehlen oder Mängel zu Tage treten.

Seit 07.05.2012 ist ein neues Grundbuch im Einsatz. Am 27.04.2012 wurde das alte Grundbuch eingefroren und umgeschrieben. Der „Big Bang“ zum Grundbuch Neu fand am 07.05.2012 statt und erfolgte ohne nennenswerte Probleme. Änderungen und Neuerungen werden im Folgenden kurz zusammengefasst.

Wenn es um die Gestaltung ihrer Wohnung geht, kennt die Kreativität der jeweiligen Wohnungseigentümer oft keine Grenzen. Dass sie zu der damit verbundenen Änderung der Wohnung häufig gar nicht berechtigt sind, beachten die wenigsten Wohnungseigentümer.

In der Vergangenheit sind bereits mehrfach Entscheidungen des Obersten Gerichtshofes zur unzulässigkeit von Mietvertragsklauseln ergangen. Diese Entscheidungen haben leider mehr zur Verwirrung als zur Aufklärung der Rechtslage beigetragen, insbesondere was die Erhaltungspflicht des Mieters betrifft. Ein aktuelles OGH-Judikat befasst sich mit der Überbindung der Erhaltungspflicht auf den Mieter; mit Auswirkung auf Geschäftsraummieten?